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【地產專欄】張欣民：買屋千萬要注意5種房屋格局

大家都知道買房子要買好的地段，可是為什麼有些好地段仍有賣不掉的房子，或價格抬不起頭的房子，關鍵就在於室內格局規劃不好，房子形狀及室內格局形形色色，綜合歸納有下列5種格局是公認最不佳的空間規劃，看屋或買屋時千萬要注意，免得到時「勞民傷財」！ 第1種：一眼看穿的房子 一眼就看穿的房子，就是開大門後直接面對客廳大面開窗或是落地窗，這是目前在都會區很常會看到的一種室內格局，建商或銷售人員都會說這是很普遍的，可是這在風水上稱穿堂煞，是很糟的風水格局。 從科學角度看，這種格局私密性確實是較差的，而且風及氣流從房子前後貫穿，對主人的健康與運勢恐怕也會有不利的影響。對於這種格局的房子，風水老師都建議以裝修做個隔屏，或是直接買個屏風來區隔內外。 第2種：廁所居中的房子 廁居中就是浴廁規劃在房子的中間位置，從使用的角度來看，因為距離短，對於大家都是「最方便」的，不過從衛生的角度來看，廁居中，表示浴廁沒有也無法對外開窗，不但廁所穢氣不易往外排，反而會在各房間之間流竄，對家人健康是會有不良影響的。 廁居中也是很不好的風水格局，老師會說，家中錢財容易漏光光。只是幾年以前在信義計畫區旁邊有個類豪宅個案，浴廁全部都規劃在房子中間，而且還賣得非常好，不曉得這些住戶後來有沒有去更改格局，若沒有改格局，這些年來其家道到底如何？相信很多風水老師都很想去了解看看。 {ad-優質推薦： 霧峰店面,   鼓山區買屋賣屋,   台南市東區套房,   大安區建地,   斗南土地網,   }

第3種：廚房對廁所的房子 廚房的主角主要是火，浴廁的主角主要是水，如果房子格局是廚門正對廁門，從科學的角度來看，廚與廁太靠近，穢氣或是細菌可能較容易汙染食物。再者，煮得香噴噴的飯菜，卻是從廁所門前端過去，是不是很掃興呢？當然也是不利家人的健康。 風水上說廚對廁房子的格局是水火不容，不利主人家的健康。在西門町就有個新成屋案是屬這樣的房子格局，結果是房子從預售賣到成屋，賣了很久都賣不掉，所以轉換個角度看，這樣的格局看來也不利建商的事業運喔！ 第4種：客廳沒開窗或採光不佳的房子 陽光、空氣、水是構成生命的3要素，良好的居家當然也少不了這3元素，特別是家人活動的核心區客廳，更需要有充足的光線，因此在風水學中特別強調「明堂暗房」的概念，明堂就是客廳要明亮，才會舒服，否則在大白天家裡客廳就昏暗暗的，需要開燈，確實讓人感覺不好。 不過市場這類的房子倒不少，一開大門看到的就是客廳，再來才是最外面的房間，也就是說房間有採光面，但客廳卻只有間接自然光或是完全無自然光，這種房子對主人健康也是不好的。 第5種：廳壓樑或是床壓樑的房子 不管是客廳上或是房間當中有橫樑，在裝修上都會是一大困擾，姑不論風水好壞，1根大樑橫亙在房子中間，也會對人造成無形的壓迫感，這在買成屋時比較沒問題，但是買預售屋時，很多人根本搞不清楚樑柱的位置，等到交屋後才發現，有客廳壓樑或是房間床壓樑的情形，這時若想要轉售，恐怕就比較困難囉！ {ad-優質推薦： 台中廠房廠辦,   桃園店面,   嘉義市東區透天,   竹北房屋,   麻豆房屋,   }

【地產專欄】徐佳馨：賣屋精打算盤 交易不吃虧

市場上不少話題都在講買屋，不過對於很多屋主來說，更想知道的是怎麼樣讓自己的房子更具賣相，賣屋更安全。其實，除了先天位置與周邊機能等客觀條件外，透過一些小技巧，可以讓房子更好賣，出售後，屋主也可以早早規劃資金下一站… 舉例：首次賣屋不知怎麼開價 小明和小美夫妻倆在6、7年前買了一間房子，近來因為家中新成員加入，原本生活空間已經不敷使用，因此很想要把原來的房子賣掉，換間大一點的，這一陣子小倆口除了積極看屋之外，還同時扮演了賣方角色。 不過，買房子是個難題，賣房子也是學問。對於沒有賣過房子的屋主來說，除了先自行搜尋實價登錄資料比對週遭行情外，也可以參考目前市場的中古屋和預售屋價格交叉比對，加上稅費等交易成本綜合評估，就不至於開出沒有買方的「芭樂價」。 {ad-優質推薦： 汐止買房子,   斗六房屋網,   苗栗不動產,   潭子透天,   屏東辦公室,   }

1.賣屋需支出的費用有哪些 在賣屋的過程當中，您將付出的費用包含了房屋出售的成本包括土地增值稅、財產交易所得稅、設定塗銷費用、交屋前雜費（水電瓦斯、管理費、房屋稅等雜支）、不動產經紀業服務費（一般為房屋成交總價的4%）等支出。 特別是土地增值稅，由於近年來地方政府不斷調升公告現值，持有較久、土地持份大的公寓或是透天產品，最好要先估算土地增值稅，也在交易前做好是不是該用自用稅率的規劃，對於最後能拿到多少錢，心中也好有個底。 此外，在委託時除了委託合法業者外，也一定要確認委託契約的內容，例如是專任約或是一般約，若有附帶條款也需要一併寫入，避免日後糾紛。 2.薄施脂粉 輕妝美宅更具賣相 當然，除了房屋本身條件外，雖然得多花點錢，但還是建議售屋人可以換掉房屋內壞掉的耗材，例如舊燈泡、破玻璃等等，或是將房屋內外簡單粉刷，如果不想花太多錢，至少要將環境打掃清潔，移去會讓準買方心中有疙瘩的東西，例如牌位或神像，讓室內窗明几淨，就能賦予舊房子新生命。 {ad-優質推薦： 頭份電梯大樓,   台中公寓,   新北市休閒農地,   屏東房屋,   中和不動產,   }

【地產專欄】徐佳馨： 精挑好宅3要訣 告別地段迷思

對於購屋人來說，除了地段、格局等看的到的部分外，其實很多人不了解，管理才是住宅的靈魂，在市場進入大盤整格局下，怎麼挑一間管理好宅，是購屋人的必備功課。 好的居住品質 管理是關鍵 近年來，大家討論房地產時多偏重在價格、地段等硬底子，可是卻往往忽略了管理往往才是決定居住品質的最終關鍵，特別是自用客戶，若能遇到好鄰居，不只住起來舒適開心，也是房價保值的一大關鍵。 挑選管理好宅3重點 其實除了向在地業者打聽社區風評，參考每年公部門舉辦的優良社區評選排名之外，購屋人在看屋時，多一點用心在該戶屋況的觀察，往往會有意想不到的收穫，特別是梯間、布告欄與地下室是一定要特別留意的3大重點，也是最容易揪出魔鬼的細節。 {ad-優質推薦： 三峽農地,   桃園公寓,   蘇澳透天,   台南重劃區土地,   高雄工業廠房,   }

1.公德心的重要性 從梯間與地下室等公共空間是最能夠看出鄰居有沒有公德心的地方，許多人習慣把家中不用的物品，甚至於資源回收物，都堆在梯間或是地下室，若是住戶將堆放雜物視之為理所當然，除了有礙觀瞻，更可能再發生火災等意外時影響逃生，看屋時不可不注意。 2.布告欄看社區管理品質 此外，布告欄也是能夠看出社區管理端倪的好幫手，一般來說，管委會會把會議紀錄、社區管理費收支與欠繳名單張貼在布告欄上，欠費人數多、管理基金過少的社區，未來在維護上都會是一大隱憂。 3.會議記錄看社區營運好壞 從會議記錄中也可以看出社區營運是否健全，住戶對於社區事務的參與程度，看屋時多注意一下，往往會有意想不到的收穫。 購屋前可先體會社區互動 當然，如果對管理品質特別在意，或對於某個社區情有獨鍾，甚至可以考慮購屋前先試著到該社區內租屋居住，直接體會住戶間互動，以及社區管理種種細節，更可以旁聽社區會議，透過多方管道了解，除了讓自己買得更安心外，也能對社區多份認同感，重視管理的購屋人其實不妨試試 {ad-優質推薦： 台南市北區不動產,   竹東辦公室,   大安區電梯華廈,   大園別墅,   桃園辦公室,   }

追是非 找真相 房市三大流言追追追

【文/住展雜誌】今年來房市流言有增無減，公說公有理、婆說婆有理，莫衷一是。無論是自住或投資置產，聽了諸多流言後不免信心動搖，對於流言的真假，心中充滿狐疑。因此，本刊特別篩選出近期房市中的三大流言，為您查到底、追真相。 流言 TOP3 重劃區空屋多　恐引爆大殺盤 有些學者與專家認為，新北市與桃園市等地新興重劃區空屋率過高，高空屋代表高賣壓，恐怕會引爆多殺多。這種說法從表面上看似合理，事實上卻只是「恰好印證」而已。 在實務上，新興重劃區高空屋率是正常不過的事，原因是台灣人習慣住在生活機能便利的舊市區，所以新重劃區往往要經歷數十年發展，才能吸引大量人口進住。平均來看，國內新重劃區需要約十到十五年時光，至少經歷三至五波交屋潮，才會有較多人口入住，發展漸具雛形。若是位置較邊陲、或者開發初期房價偏高的重劃區，所需時間就要更久。 以信義計畫區為例，自民國七○年後開發推案，期間經過十幾年慘澹經營，直到台北市將行政中樞與議會遷到重劃區內，並祭出開發獎勵方案，人口與企業總部陸續移入，信義計畫區才有今日榮景。 高空屋時期　重劃區必經 無論是信義計畫區、民生社區，或是大直重劃區，都曾經歷過高空屋率階段，因為台灣新重劃區的特色，是開發前期、乃至於中期生活機能不佳，入住人口一向偏低，到了中後段的成熟期才會大幅改善。 部份學者點名淡海、青埔、副都心等重劃區空屋率過高，雖然講的是事實，但卻忽略這些重劃區正處於開發初期，空屋多本是正常的事。若是空屋多房價就要跌，那信義計畫區、三峽北大特區在開發初期，整片都是空屋，為什麼房市沒有多殺多？ 上述重劃區空屋多與這波房價修正，只是時間點剛好重疊罷了。房市中類似巧合與迷思很多，例如房市有個「摩天大樓指數」說，內容大概是新紀錄高樓落成時，往往是房市或經濟出現泡沫化的時刻。這種理論雖被廣泛引用，但準確度並不高。若按此理論，中國房市應在二○一一就崩跌，但大都會區今年卻連漲逾半年。再者，台灣近兩年並無新高大樓落成，房市卻已反轉，明顯與理論違背。 流言 TOP2 少子化危機　房子沒人買 台灣少子化危機浮上檯面，許多人預測，少子化問題將是房市最大的「地雷」，理由是國人生育率偏低，人口可能瀕臨負成長。一般認為，當「人口紅利」消失，購屋需求量就會下滑，以後房子沒人買、沒人住，供過於求的狀況將逐漸惡化。 不可否認的，少子化與人口負成長確實是危及國家安全與房市前景的重大因素之一；然而，這兩項問題是否已衝擊到近期房市？似乎還有待商榷。 理由在於，只談少子化與人口負成長，其實忽略了三大關鍵。 高度都市化　需求反增加 第一大關鍵：忽視台灣「都市化」現象並未停止。所謂「都市化」的涵義，是指人口往都市聚集，使都市規模不斷擴張所引起的一系列社會與經濟變化歷程。當都市化程度愈高，都會區人口愈多，現在台灣主要都會區幾乎都是如此，都會區人口不減反增。 以大台北來說，台北市戶籍人口達約二六二萬，新北市更高達約三九七萬，雙北市戶籍總人口約六五九萬，加上流動人口（指離開戶籍地，因就學、工作等各種因素到大台北居住的人口）至少在一百五十萬以上。 也就是說，雙北市居住人口量起碼超過八百萬人，而全台人口量約二千三百四十六萬，意味全國超過三分之一人口都住在雙北市。 當民眾持續往大台北擠，無論讀書、工作，都需要一間房子住，住宅需求並不受少子化衝擊而減少，反而與日俱增。受到少子化衝擊最大的，反而是偏鄉地區而不是都會區，因為偏鄉人口不斷流失，住宅需求量趨少，房市受創幅度較高。 人口負成長　建地少更多 第二大關鍵：都市建地減少速度不亞於人口負成長。當大家高度關注人口負成長之際，卻忽略都會區建築用地蓋一塊就少一塊的事實，建地稀少讓土地價格總是居高不下。 在各縣市中，尤以台北市建築素地缺得最嚴重。因為土地少，加上都更效率緩慢，新建案並不多。據住展雜誌統計，一○四年台北市推案量竟創下近十幾年來新低，新蓋的房屋戶數更是空前得少。 如果都會區土地稀少、或是都更進度牛步不前的問題遲未改善，那新蓋房子的數量只會越來越少。如果想買新房子，就只能跑到都會區周圍供給量較大的重劃區。 當人口持續往都會區集中，而都會區又缺乏土地增加新房屋供給量，房屋供給應該是會吃緊而不是過剩。除了新興重劃區外，主要都會區很少有房子蓋太多的情況發生。所以，與其擔心房子太多，不如擔心建地越來越少吧！ 房屋商品化　勿只看自住 第三大關鍵：房屋商品化。所謂房屋商品化，意思是房子被視為投資性「商品」，而非單純提供居住的功能。當房屋商品化後，就不再侷限於只有居住需求才會買房，只要是有投資、置產、資產配置等其他需求，都可能會買房子。 若以自住需求而言，通常一個家庭只需要一間房子，或是一個人需要一間房子；但若房屋商品化後，一個人、一個家庭可能需要數間房子，購屋需求將不會被量化。 人口負成長對房市帶來的隱憂，是未來自住型需求會減少，但投資、置產型需求卻不見得會減少。尤其在房市多頭時期，投資、置產需求反而會大幅提升。因此，單純以人口數量增減來討論房屋供需，實務上不盡然正確。 {ad-優質推薦： 嘉義市東區農地,   草屯電梯華廈,   新屋土地買賣,   楠梓辦公室,   楊梅建地,   }

歐盟人口減 房價未必跌 第四大關鍵：人口負成長與房價非百分百正相關。一般人普遍有死板的觀念，就是「人口負成長∥房價下跌」，這種「Ａ∥Ｂ」的情況真的必然如此嗎？ 據歐盟統計局統計，歐盟二十八個國家當中，有高達十七個國家人口負成長，包括德國、捷克、匈牙利等國。以德國為例，人口負成長已十幾年，但房價並未因此下跌，近三年房價漲勢反而高高漲，柏林、漢堡、慕尼黑等大城市房價年漲幅均逾一成。 從德國來看，近年房價與低利率、外來資金大量購屋，以及經濟穩定擴大有較密切的關係，人口負成長並不構成房市衰退。而歐洲有不少人口負成長國家，過去因生育低而採取開放式移民政策，以減緩壓力，間接成為房市支撐。 假如台灣人口負成長情形惡化，應該也會走上歐洲等國開放式移民的老路，引進更多的外來人口。更何況，在中央與各縣市陸續實施「催生」福利措施後，去年生育率已止跌回升，人口負成長情形並沒有那麼悲觀。 流言 TOP1 房價日本化　泡沫將炸裂 國內房市由賣方市場轉為買方市場後，大家紛紛落井下石，更有人直言台灣房價將出現「日本化」，房價泡沫炸裂只是早晚的事，現在買房就會後悔一輩子。 近年來指台灣房價會出現泡沫化的人，幾乎都把台灣拿來與日本類比，認為台灣房市就是第二個日本。然而，秉持這個論點的人，其實都忽略二者的差異性，只單純看到房價一隅就論斷全局。 經濟泡沫化　台灣無疑慮 台灣與日本房市狀況，根本上有幾大不同。第一個不同，日本房市泡沫化肇因於一九八五年貨幣快速升值，導致出口競爭力急墜，以及民間企業面臨美國國債資產大幅虧損等問題。企業為追求獲利，資金頓時湧入股市與房市。 一九八九年，日本股市泡沫到達最高峰，日經指數逼近三萬九千點，隨後股市泡沫破裂，指數一洩千里；到了一九九二年八月，日經指數只剩一萬四千點，市值縮水至三分之一。在股市泡沫化的壓力下，日本房地產價格從一九九一年不支倒地，開始下跌。 股、房市先後崩盤，日本金融機構逾放比飆升，金融體系幾近崩潰，經濟泡沫至今仍未回復。反觀台灣此波段房市反轉，幾乎篤定朝「軟著陸」靠攏，且僅僅是房市單一產業修正，股市與總體經濟並不像日本全面潰堤。等到經濟面好轉，房市仍有東山再起的機會。 打房或救市　命運大不同 第二個不同，在於「政策應變」截然不同。日本股市雖在一九八九出現泡沫化，但當年到一九九一年期間，房地產價格依舊升高。於是，日本政府在一九九○仍推出凌厲的打房措施（即「關於控制土地相關融資的規定」，全面收縮不動產放款），而這項措施讓房市資金瀕臨斷裂，翌年才引爆土地價格崩盤。 惟台灣主管機關面對房市下行風險，卻是採取「救市」措施，逐步放寬房市管控，如央行連續降息半碼，並解除新北、桃園等六行政區選擇性信用管制，金管會更鬆綁金融機構不動產放款上限、以及調降保壽業投資不動產投報率底限。 面對房市問題，日本採取激進管控，才引爆房市崩盤，但台灣卻選擇逐步解除管控措施，並引進資金活水，紓緩修正壓力，這也注定讓日本、台灣兩地房市命運大相逕庭。 台灣人慣性　仍盼自有房 第三個不同，是社會背景與民情無法類比。日本經濟泡沫化後，出現大量破產的企業行號、家庭；即使僥倖逃過破產的家庭，一輩子都留下經濟泡沫的恐慌記憶，使得不少日本人對房市產生畏懼，因而改變消費習慣，寧願終生租房也不敢買房。 台灣卻不僅沒有類似狀況，大多數人仍想要買房子，但因房價太貴買不起，只能租而無法買，於是掀起高房價民怨。更有甚者，台灣房市此次修正，並未改變消費習慣，部份縱橫房市的投資者，轉道投資海外不動產。這意味著，若台灣房市出現落底訊號，買盤終究會一一回歸，不致於像日本人對房市那般絕望。 流言如牛毛 究竟該信誰？ 總而言之，在房市多空交戰之際，總是流言紛陳。尤其有許多流言，化身為理論講得頭頭是道，彷彿天下道理都不離其中。但理論歸理論，實務歸實務，很多理論詮釋得八面玲瓏，實際上卻不是那回事，購屋者還需自行判斷，才能成為房市贏家。 【更多精采內容請上《住展房屋網》官網www.myhousing.com.tw；《住展房屋網》官方粉絲團https://www.facebook.com/myhousingfan。未經授權，請勿轉載】 {ad-優質推薦： 水上廠房廠辦,   桃園土地,   屏東廠房廠辦,   溪湖透天,   桃園電梯大樓,   }

傳佳寓居1字頭房價 買公園宅

工商時報【桃園訊】 傳佳寓居座落低密度別墅住宅區，擁有公園第一排、山林樹海景觀，環境單純清新寧靜，是繁華都會中難得的慢活悠境，規畫9樓48席限量精品，單純雙併格局36∼40坪3房、與49坪4房，擁有大面採光，衛浴當層對外排風等貼心規畫，房價卻僅1字頭。 {ad-優質推薦： 左營房屋買賣,   新莊房屋,   嘉義市東區公寓,   八里電梯大樓,   天母買屋,   }

傳佳寓居基地位於龜山楓樹三街，鄰近台一線省道與忠義路口，約15分鐘車程，即達新莊迴龍站、林口長庚三井Outlet商圈、桃園站前新光三越百貨商圈，交通便利，享有完善購物機能，且鄰近楓樹國小。洽詢電話：（03）320∼6111。 {ad-優質推薦： 南崁別墅,   中壢透天,   新竹休閒農地,   蘆洲套房,   古坑農地,   }

法拍代標業者的查證義務

【文/住展雜誌】消費者購屋時，關於買賣契約的「標的範圍」，應以買賣契約中的記載為準，倘若契約所載建物面積與地政機關的「房屋登記謄本」所載面積相同，賣方並已依契約移轉房地所有權給買方，那麼賣方就已履行契約義務。 劉姓女子在前年透過信義房屋的仲介，向鄭姓女子購買台北市的房子，劉女說她在簽約前曾表示購屋之條件在於有地下室可供存放家中雜物，鄭女跟仲介都向她表示有地下室可供使用，她才決定購買這棟房子。地下室使用空間已經雙方合意，成為契約必要之點，應屬契約內容之一部份。 劉女指出，她已經將房價三千二百萬元給付鄭女，點交後卻發現房地並無雙方所約定的地下室使用空間，造成她的損失，她要求鄭女應減少買賣價金二百五十萬元；另外信義房屋的仲介向她說房地確有地下室，致她信以為真，才會購屋，信義房屋也應負法律責任。 登記謄本並無記載 賣方鄭女則反駁，劉女於購屋時，即明知房子無地下室使用空間，在房屋登記謄本上也無地下室之記載，買賣契約所載建物面積與房屋登記謄本所載面積相同，賣方已依約交屋，已履行契約義務，無須負物之瑕疵擔保責任。 信義房屋也指出，依契約約定，買賣標的物之範圍，為房地主建物及坐落基地應有部分，防火巷、平台及空地位置增建之違章建築物，不包括地下室。房地之不動產說明書中並無關於地下室之記載。本件買賣標的物斷無可能包括地下室。公司的員工從未向劉女宣稱房地有地下室，亦不知劉女要有地下室始願承買之特別要求。 {ad-優質推薦： 桃園透天,   礁溪買屋,   觀音別墅,   基隆公寓,   左營房屋買賣,   }

房仲未稱有地下室 台灣高等法院審理時，傳訊辦理契約簽約事宜的盧姓地政士，他證稱買賣合約沒有包含地下室使用空間，建物登記謄本上清楚記載樓層只有一樓，現況沒有地下室，劉女於簽約時亦沒有提到任何地下室問題。 高院認為，買賣契約中「其他約定事項」欄，就未登記於建物登記謄本之平台外移、空地加蓋等項，既作特別約定以確定買賣標的範圍，倘地下室亦屬買賣範圍，理應在該欄亦有特別約定，況劉女稱地下室範圍除陽台及後面以外，其餘都是，則地下室面積接近房屋面積，豈有不作特別約定之理，足以認定雙方就房地之買賣，並未包含地下室。 高院指出，契約「不動產標示及買賣權利範圍」記載買賣標的物，與房屋之建物登記謄本記載相符，均未有地下室之記載。劉女主張契約之買賣標的包含地下室，不足採信，信義房屋公司也沒有違背居間委任契約之事。劉女無權要求返還不當得利二百五十萬元，判決劉女敗訴。 【更多精采內容請上《住展房屋網》官網www.myhousing.com.tw；《住展房屋網》官方粉絲團https://www.facebook.com/myhousingfan。未經授權，請勿轉載】 {ad-優質推薦： 嘉義電梯大樓,   永康買房子,   大寮工業廠房,   松山買屋賣屋,   台南北區買房子,   }

法拍代標業者的查證義務

【文/住展雜誌】法拍代標業者如同房仲一般，負有善良管理人的注意義務，一樣受到不動產經紀業管理條例的規範。法拍代標業者接受委託代標後，應依仲介專業查知法拍屋有無瑕疵，並協助買受人對不動產進行必要的檢查。 三年前，新北市新店區中央新村有棟一樓的房子法拍，百家資產顧問公司刊登法拍屋代標廣告，指該法拍屋附「二停車位」，盧姓女子以電話聯繫百家公司，公司的徐姓營業員及秦姓業務主管，他們確認這棟法拍屋有兩個停車位，一個是平面一樓的車庫停車位，價值一百五十萬元，另一個是地下室的停車位，價位為二百萬元。 對車位並無使用權利 盧女於是同意以三十三萬多元為代標報酬，與百家公司簽約，並以二千一百多萬元之價格得標，事後盧女查知法拍屋所在的大樓地下室僅有四個車位，自二○○三年間起已由該大樓二至五樓住戶分管使用，盧女買的一樓對地下室的車位並無使用之權利，大樓住戶們並約定由一樓住戶於一樓前院自行增設所謂的車庫停車位，但該車位並不是正規車位，隨時可能遭拆除。盧女不滿代標業者欺騙，告上法院。 百家公司辯稱，所刊登廣告及提供盧女關於法拍屋之資訊，完全以法院拍賣公告及不動產登記謄本內容為依據，並無故意隱瞞資料或未盡調查義務之事。 {ad-優質推薦： 湖口店面,   瑞穗土地買賣,   水上農地,   台南土地,   烏日農地,   }

台灣高等法院調查，法拍屋之法院拍賣公告係於附表「備考欄」記載：「含共同使用部分之持分、停車位二位」，於使用情形則說明「…無約定特定分管標的，拍定後不點交」，已說明這棟法拍屋所指的停車位二位，是記載於其他登記事項，未單獨編列建號或核發建物謄本，因此，這二個停車位並無獨立產權，屬大廈的共用部分，有關停車位如何分配使用，涉及共用部分約定專用權之問題，代標業者有義務查明。 法拍代標業者應本於專業調查法拍屋有無瑕疵。示意圖 法拍代標業者應本於專業調查法拍屋有無瑕疵。示意圖 業者未盡調查義務 法院指出，依建物測量成果圖記載該建號主要用途為「共同使用」，其上確僅繪製二個停車位，建物測量成果圖乃一般人均可調取查閱之政府公開資訊；百家公司應可調取該建號建物測量成果圖，以正確瞭解法拍屋共有使用之地下室停車位合法設置情形，但百家公司卻從未調取該圖面以確認大樓地下室停車位設置情形，未盡其調查義務，顯有疏失。判決法拍業者應賠償盧女一百九十四萬多元。 法拍代標業者應本於專業調查法拍屋有無瑕疵，並提供關於代標標的包括停車位之占有使用狀況及是否點交在內等必要且正確之資訊，始得謂已盡其受託處理事務之善良管理人義務。 【更多精采內容請上《住展房屋網》官網www.myhousing.com.tw；《住展房屋網》官方粉絲團https://www.facebook.com/myhousingfan。未經授權，請勿轉載】 {ad-優質推薦： 礁溪休閒農地,   斗南土地網,   桃園電梯華廈,   楊梅工業地,   頭城重劃區土地,   }

柯P都不柯P了 聯開宅租售政策荒腔走板！

【住展房屋網/台北報導】台北市政府決策越來越脫離現實？據住展房屋網企研室觀察，這種說法其實一點也不誇張！北市府近期聯開宅的租售政策，只能以「荒腔走板」四個字來形容。從柯P上任到現在，北市聯開宅租售措施不進反退，卻始終未進行反省，實在令人失望。 住展房屋網企研室需指出，柯P在北市聯開宅犯的最大錯誤，就是租金不降反漲。而原在郝市府任內，北市部份聯開宅已充作公共住宅出租，惟當時每棟聯開宅出租，並未大張旗鼓宣示；而是以各社區默默釋出的方式辦理出租，租金水準與公共住宅一樣是周邊租金行情的7折，捷運行天宮站公營住宅就是最好的例證。 但柯P上台後，嘴巴上講得天花亂墜，大張旗鼓說要把市有聯開宅全部出租，遇上「陳碧瑤」之流住戶反對，結果最後竟把聯開宅第一年租金漲到85折，第二年才降為7折。 {ad-優質推薦： 台北建地,   西屯工業用地,   新屋休閒農地,   大園買屋,   三峽透天,   }

北市聯開宅出租租金不降反漲，透露出柯P「遇到有錢人就轉彎」的詭異心態。寧願砍弱勢租屋族，去屈就有錢的資產族群，卻忘了自己在選前的承諾。 令人費解的是，聯開宅第一年租金定為行情85折，能租得起的無殼蝸牛本就有限，所以如「美河市」聯開宅都面臨無人願意承租的情況。按一般情理，聯開宅只要降租就能租得掉，85折租不掉就打7折、7折打不掉就打6折，直到全部租出去為止，但市府卻堅持不降租金。 為什麼聯開宅要降租金求租？因為當聯開宅充作公營住宅性質，目的就是為了幫助弱勢民眾，所以降租本就合情合理。 但最詭異的是，柯P卻莫名其妙認定「聯開宅是豪宅」，要求捷運局盤點，「把租不出去的聯開宅賣掉」。這種邏輯根本荒唐到了極點！明眼人都看得出問題出在租金水準太高；而市府不降租，卻要把聯開宅出售，這到底是為弱勢族群謀福利？還是保護有錢人的資產價值？從目前結果論來看，答案就是後者！ 住展房屋網企研室認為，柯P不把大批空置的聯開宅降租金降低，反而選擇出售，同時又把市有空地如舊市議舊址拿來BOT招標；另一方面卻哀哀叫土地不夠、四處找地蓋公營住宅，這種操作方式實在令人質疑，早晚被看破手腳！ 新聞提供：住展房屋網www.myhousing.com.tw {ad-優質推薦： 雲林工業用地,   新北市透天,   台南北區房屋買賣,   大同區買屋,   永和店面,   }

八年20萬戶社宅 恐成空包彈政策！

【住展房屋網/台北報導】這幾天，『張景森風波』持續延燒。不過，小英和林全似乎完全不打算要把張從內閣名單中撤換。儘管民進黨籍立委也齊聲砲轟，但最多也只是要求張出面道歉，而且一整個大玩兩面遊戲，一方面直指張在臉書上對文林院事件的看法純屬個人見解，不代表黨及新政府立場；另方面卻又一再強調張的能力無庸置疑，甚至有某位李姓立委在談話節目上說，小英八年20萬戶社宅的競選承諾，是張景森極力促成的！說白一點，其實仍在護航張景森。 張到底有何能耐？民進黨兩次執政都能任大位，甚至是柯P的智囊，我們不得而知。然而，從近年社宅發展歷程來看，民進黨的社宅乃至住宅政策規劃，就算張景森有參與，應該也不是操盤的關鍵人物。 就住展房屋網企研室了解，社宅或公宅的雛型，約自阿扁任台北市長時期出現，當時建議及擘劃者，是也將入閣擔任政委，推動年金改革的台大社工系林萬億教授；小英八年20萬戶社宅規劃及未來推動者，則是將任內政部次長的花敬群。 而且小英初推社宅政見，也是時勢所趨，甚至是相關社運團體如社會住宅推動聯盟，乃至巢運等相關社會運動之風起雲湧。民進黨見狀順勢而為，絕非單單由某某人說服小英，就能促成。 {ad-優質推薦： 士林不動產,   屏東建地,   新豐建地,   苗栗高鐵建地,   前鎮區電梯華廈,   }

當然，不論小英政府推動社宅的動機是什麼，這都的確是她能以高票勝選的重要因素之一。因此新政府上台後，外界對社宅興辦的狀況及進度，肯定高度關注。然住展房屋網企研室必須指出，就最近相關發展來看，就算八年20萬戶社宅真蓋起來，恐怕也是空包彈；理由除了稍早提到，目前公宅租金訂定仍偏高外，更重要的還是興辦方式，充分反映了公部門對公宅的錯誤認知與定位。 因為根據稍早報導，雖然花敬群曾指出要用土地融資方式解決資金問題；但準閣揆林全竟公開表示，希望能夠在不動用或編列公務預算的前提下辦出社宅，實際方式則是找民間資金參與。 可以想像，這是政府財政拮据之下的權宜做法。然而社宅既以照顧弱勢為主，就有高度的社會福利色彩，追求的是公共利益；但要開發商或財團參與，又一定得利益放送。一邊是公共利益，另一邊卻是私人營利，正常情況下，兩者很難相容，甚至可能相衝突。 再看看過去一干公共建設引入民間資金的結果，有哪個是公共利益優先？幾乎沒有！最後都變成私利壓過公利。同理，實在沒理由不懷疑及擔憂，社宅到最後也極可能走偏，看看新北市的BOT案例就知道。 近時流行一句話：不用花錢的反而最貴！的確，天下沒有白吃的午餐。政府壓根不想花錢蓋公宅，妄想找民間參與就可達陣。但到最後賠上的會是什麼，實在讓人不敢想像！ 新聞提供：住展房屋網www.myhousing.com.tw {ad-優質推薦： 頭城買屋賣屋,   桃園買屋,   建地,   平鎮農地,   后里房屋,   }

反公宅理由光怪陸離 難掩居民司馬昭之心

【住展房屋網/台北報導】台灣公共/社會住宅發展落後已是不爭的事實，特別是在高房價時代，民眾難以有其屋，更加凸顯出建置只租不售公宅的迫切性；然而國人對公宅的排斥，讓各地公宅推動都遭遇瓶頸，特別是寸土寸金的台北市，幾乎每有公宅設置消息傳出，便引來當地居民的強烈反彈；而反彈的原因，不外乎還是擔心衝擊房價。 但每當居民以房價為由抗拒社宅時，總會引來輿論批評，認為居民為了自身利益，罔顧全民福祉，不過住展房屋網企研室發現，近來公宅基地附近的居民也學聰明了，改以其他理由反對社宅，試圖淡化捍衛房價帶來的輿論攻訐，只是因這些理由荒誕不經，非但無法掩飾反對者鞏固房價的司馬昭之心，反而讓自己出盡洋相。 {ad-優質推薦： 中埔房屋買賣,   觀音土地買賣,   台東土地農地,   斗南房屋買賣,   公館別墅,   }

日前文山區舉辦公宅說明會與公聽會時，便有居民痛批市府將文山區變成公宅區，認為當地乃文教區，不該蓋公宅引進『素質不好』的民眾，直陳公宅保留一定比例給弱勢族群，將影響社區生活品質，歧視言論實在讓住展房屋網企研室不敢恭維。 將弱勢族群與素質低畫上等號，不僅愚昧且荒唐，況且難道軍公教背景就真的代表高素質嗎？住展房屋網企研室需提醒反對民眾，民國40-60年代的動員戡亂時期，軍公教單位幾乎成了國民政府的安置中心，當時的軍公教地位可沒有現在這麼高，甚至還被人貼上低素質的標籤；因此住展房屋網企研室呼籲，切莫因為此一時彼一時，就將歧視觀點轉嫁在弱勢族群身上，這樣只說明了自己狗眼看人低的愚昧。 不僅文山區公宅反對理由荒唐，信義區廣慈附近居民的反對意見也相當矛盾，廣慈園區附近居民表示公宅基地有台北斷層經過，且屬土壤液化高度潛勢區，應盡可能降低開發強度，反對千戶公宅設立。 這樣的理由聽起來似乎有理，但既然要降低開發強度，為何是反對公宅，而不是反對捷運站設立呢？廣慈園區除了公宅以外，還打算將淡水信義線延伸至此設站，若說開發強度衝擊，捷運站的影響可一點也不亞於公宅，而且設置捷運站將開挖更深層的地層，怎麼談捷運站時就不說斷層、土壤液化風險？簡單一句話：還不就是捷運設立有助房地產身價。 說到底，理由漏洞百出的背後，歸根結底就是為了房價，為了房價，一切的公平正義都可以忽略；為了房價，所有的良心都可以泯滅；住展房屋網企研室感嘆，『唯房價至上』的偏執，可真是國家發展最大的悲哀。 新聞提供：住展房屋網www.myhousing.com.tw {ad-優質推薦： 楊梅建地,   三峽農地,   台南不動產,   北屯區房屋買賣,   新港土地,   }

【買屋經驗談】設定明確購屋目標 擁有可隨心佈置的放鬆小屋

在台北生活的期間，樹月幾乎都是住在台北市塔城街和錦州街這一帶，這一區的房子很多都是套房的形式，當時樹月也覺得以自己單身的狀態，還有台北市的房價，套房應該是比較適合的，所以工作多年且有計畫性地慢慢累積存款之後，開始興起可以買房的念頭，也在這一區陸續尋找是否有適合的套房。 在台北生活的期間，樹月幾乎都是住在台北市塔城街和錦州街這一帶，這一區的房子很多都是套房的形式，當時樹月也覺得以自己單身的狀態，還有台北市的房價，套房應該是比較適合的，所以工作多年且有計畫性的慢慢累積了存款之後，開始興起可以買房的念頭，也在這一區陸續尋找是否有適合的套房。 只不過，生活中總難免會碰上意外狀況。後來遭逢父親過世，擔心媽媽一個人生活，於是想儘快接媽媽過來一起住，所以變得更積極的找起房子。但母女倆要共同生活，就不適合原來規劃中的套房，且若要找兩房的房子，還要能夠負擔得起的，看來就要往新北市來找比較有機會。 落腳新店 無心插柳的結果 一開始，樹月鎖定中永和區域，一方面是這裡離他工作的地方較近，通勤上班時間不會太長，而且有親戚住附近，媽媽剛搬上來也比較不會孤單。只不過，在仲介的帶領下，看了一、二十間房，卻都沒有看到喜歡的物件，不是總價太高，就是格局不喜歡，或是覺得巷弄太小有安全上的疑慮等等。 就在看到有點心灰意冷之際，某天住在新店的姊姊帶著暫時來居住的媽媽一同在住家附近散步，看到一間有20年左右歷史的老公寓3樓貼出售屋的資訊，於是找樹月來聯繫仲介看房。 這處老公寓就位在中央新村附近，離小碧潭捷運站約10分鐘步程，公車站則5分鐘不到，交通還算便利，而室內格局方正，雖然坪數不大約25坪左右，但規劃了3房2廳，且從客廳陽台望出去是一大片空地，視野寬廣。樹月一看就覺得很滿意，於是透過仲介跟賣方出價，並請銀行來評估貸款的金額。 {ad-優質推薦： 嘉義市買屋,   航空城商業用地,   苗栗農舍,   台中工業用地,   台北別墅,   }

很順利地，在仲介的協助下跟賣方談到了一個相當漂亮的價格，於是從看屋到正式簽約並沒有花到太長的時間就完成了。樹月終於擁有人生中的第一間完全屬於自己的小屋。 親友的資助，減輕償還貸款的負擔 在購屋資金的分配上，頭期款除了自己原本的存款之外，還有媽媽也贊助了一小部分，貸款的部分則是分成兩筆，除了青年成家貸款之外，其餘不足的部分則是申請了銀行的房屋貸款，總貸款成數是房屋總價的7成，前兩年貸款只要先繳利息的部分，因此負擔較小，還有一筆錢可以用來裝潢與添購新傢俱。 另外，樹月還把其中一間房間租給好友住，如此一來，房租的收入就可以用來付每個月的貸款利息。後來，姊姊還提供了一筆無息借款，讓她先去償還利息較高的銀行貸款，所以現在貸款只剩下青年成家貸款的部分，再加上後來也有陸續不定期的攤還本金，目前本金加利息之後的每月還款金額不到1萬元。而姊姊提供的借款雖然也還在努力償還中，但畢竟這部分少了定期還款的壓力，也無形中讓樹月的經濟壓力減輕不少。 樹月認為，擁有一間可以隨心所欲佈置的小窩，是快樂生活的一大部分，隨著不同的季節變換陳設氣氛，還能展示旅行時所添購的紀念品等等，讓生活增添不少樂趣，更不用擔心租約到期要搬家的困擾。雖然還在償還貸款中，但對樹月而言，這間房子就是她甜蜜的負擔！ {ad-優質推薦： 觀音別墅,   新莊房屋買賣,   內湖買屋,   屏東透天,   新北市買房子,   }

今年來下修8％ 北市住宅均價 跌破60萬╱坪

工商時報【方明╱台北報導】 北市住宅均價去年至今下修約8％，低總價當道下，北市今年以來實價總價600萬元以下住宅交易就有40筆，其中，中山區占比近3成最多，蛋黃大安區竟也有2筆，文山區甚至600萬元也可買到1年內新套房。 台灣房屋智庫統計實價資訊，今年以來北市總價600萬元以下住宅扣除特殊交易後，共計有40筆，以中山區11筆最多，占比27.5％，其次為萬華區9筆，占比為22.5％，特別的是，竟有2筆是在大安區的交易。 進一步觀察北市600萬元以下產品交易型態，套房交易26筆最多、占比達65％；公寓11筆、占比27.5％；華廈僅有3筆、占比7.5％。 {ad-優質推薦： 觀音房屋,   中壢電梯大樓,   竹北工業用地,   北屯工業用地,   花蓮山坡地,   }

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，中山區11筆交易中有10筆都是小套房，主要集中在林森北路、新生北路、德惠街、錦州街一帶，該區域小套房產品多，且4字頭行情，低總價門檻吸引置產出租買盤。 而大安區2筆低總價交易，一筆為敦化南路二段的地下室11坪套房，另外一筆為臥龍街15坪公寓，估計屋況都需要再整修後才能入住。 此外，北市總價600萬元以下住宅，屋齡大都超過30年，不過，文山區赫見一筆1年內新套房交易。 張旭嵐分析，該物件為文山區景福路的新成屋「芳朵」，去年6月才完工，走低坪數低總價路線，並採飯店式管理，10坪套房今年成交總價約在650萬∼750萬元間，推測該筆交易可能是投資客在交屋之後受到資金壓力，降價求售，顯示在市場低點看屋，還是有機會逢低撿便宜。 張旭嵐表示，統計北市去年住宅均價為64.8萬元，今年為59.5萬元，房價下修約8％；若以單價來看，600萬元在台北頂多買到10坪左右的房子，因此若真要低門檻圓購屋夢，不免要往低單價區或是選擇老公寓型產品，建議首購族如果是中長期考量，其實可以往新北甚至桃園購屋，以時間換空間，更能維持生活品質 {ad-優質推薦： 台東民宿買賣,   大雅別墅,   高雄農地,   士林休閒農地,   竹南農地,   }

不動產交易縮量 兇手並非房地合一！

【住展房屋網/台北報導】「都是房地合一惹的禍！」最近幾年，房地產業者可說是聞稅色變；原因無他，乃是過去房地分離課稅，造成實質交易利得稅率長年偏低，使投資炒房成為全民運動。 前幾年政府開始推動稅制改革，將交易利得稅基改為房地合一，雖從租稅公平角度，此舉甚為合理，也讓稅制更簡單易懂；但由於同樣一筆利得的狀態下，新稅制課稅顯然加重許多，可說直接影響到投資者意願、間接衝擊市場交易量，因此業者當然不樂見。 於是，從政府規劃推動到拍板定案，業者不斷透過各種勢力反動；直到目前已上路近半年，仍被視為業者的眼中釘。舉凡任何市場不利趨勢，通通歸到房地合一課稅新制頭上！如內政部公布最新統計，今年首季外國人購買台灣不動產，無論棟數或面積都比前幾季大幅衰退，某房仲就馬上開槍補刀，果然又是房地合一課重稅害的！ 然而對於這樣的推論，住展房屋網企研室認為並不完全正確，甚至是先射箭再畫靶，欲加之罪，何患無辭？ {ad-優質推薦： 雲林休閒農地,   桃園公寓,   太保高鐵農地,   雲林不動產,   苗栗建地,   }

鄭文燦說，桃園火車站活化分兩部分，第一是把原來的車站大廳發展為桃園印象館，做為到桃園旅遊的第一個點；第二是火車站周邊有許多倉庫，請文化局與台鐵局協調溝通，將部分倉庫指定為歷史建築。歷史建築的保存不只有懷舊風，更應該將建築活化再利用，讓居民有更多文化意識。 新聞提供：住展房屋網www.myhousing.com.tw {ad-優質推薦： 龍井房屋,   桃園不動產,   澎湖房訊,   三峽辦公室,   萬華房屋,   }

鄭文燦：桃園推動社會住宅是六都模範

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】桃園市長鄭文燦2016年5月12日表示，市府第1年規劃3,300戶社會住宅，目前已完成工程設計，正準備發包，是六都中進度最快的城市，桃園在推動社會住宅方面是六都的模範。 此外，租金補貼的戶數也提高到7,000戶，在全國也名列前茅。興建社會住宅如果要全部依賴政府財政，那麼任何一個地方政府都沒有足夠的能力，不過新政府提出2個條件，包括國有土地和軍方土地興建社會住宅免費撥用，以及協調公營行庫讓社會住宅可以融資，如果這2個條件都能通過，可降低地方政府財政負擔，大幅提升地方政府興建社會住宅的能力。 {ad-優質推薦： 八里套房,   三峽建地,   桃園電梯大樓,   霧峰電梯大樓,   彰化辦公室,   }

鄭文燦說，桃園火車站活化分兩部分，第一是把原來的車站大廳發展為桃園印象館，做為到桃園旅遊的第一個點；第二是火車站周邊有許多倉庫，請文化局與台鐵局協調溝通，將部分倉庫指定為歷史建築。歷史建築的保存不只有懷舊風，更應該將建築活化再利用，讓居民有更多文化意識。 新聞來源 [ 買購不動產新聞台 http://mygonews.com/ ] {ad-優質推薦： 草屯電梯大樓,   仁武電梯華廈,   士林電梯華廈,   大里工業用地,   三重建地,   }

案例說明！房地合一交易損失，3年內要記得「處理」

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】財政部台北國稅局表示，自2016年1月1日起個人交易2016年1月1日以後取得或2014年1月2日以後取得且持有期間在2年以內之房屋、房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之土地，應按房地合一課徵所得稅制度新制申報所得稅。 該局說明，新制下，個人交易房屋、土地，以交易時成交價額減除原始取得成本及因取得、改良及移轉而支付的費用後，其餘額為負數者，即為房地交易損失。個人於該交易日以後3年內如有其他依新制計算之房地交易所得，得先減除前項房地交易損失金額，再以其餘額減除當次交易依土地稅法規定計算的土地漲價總數額，計算該次課稅所得額，按規定稅率計算應納稅額。 該局舉例說明，甲君於2016年1月購入A房地，取得成本1,500萬元，2017年2月以1,600萬元出售，支付取得、改良及移轉費用150萬元；甲君名下另有B、C房地，分別於2014年12月及2016年8月取得，2018年5月先出售B房地並有房地交易所得200萬元、且其土地漲價總數額100萬元;再於2019年8月出售C房地，產生房地交易所得300萬元、及其土地漲價總數額100萬元，則甲君出售房地之交易所得損失、課稅所得及應納稅額計算說明如下： {ad-優質推薦： 西屯電梯華廈,   新竹房屋買賣,   內湖休閒農地,   三民區買屋賣屋,   屏東房屋,   }

1A、C房地取得日期在2016年1月1日以後，故適用新制課稅規定，B房地取得日期為2014年12月，且持有期間超過2年，則適用舊制課稅規定。 2A房地交易所得損失=成交價額1,600萬元-成本1,500萬元-取得、改良及移轉費用150萬元=損失50萬元。 3B房地出售日期雖在A房地交易日以後的3年內，惟B房地應適用舊制課稅規定，故無新制交易日以後的3年內抵減房地交易損失金額之適用，土地部分交易所得免稅，房屋部分，財產交易所得併入綜合所得核課綜合所得稅。 4C房地的出售日期在A房地交易日以後的3年內，故C房地之課稅所得=交易所得300萬元-A房地交易損失50萬元-C房地土地漲價總數額100萬元=150萬元，並依持有期間3年適用稅率20％計算應納稅額=150萬元*20％=30萬元。 該局提醒，個人有符合新制課稅範圍之交易所得或損失，不論有無應納稅額，應於房屋、土地完成所有權移轉登記日之次日或所得稅法第4條之4第2項所訂房屋使用權交易日之次日起算30日內自行填具申報書，檢附契約書影，向該管稽徵機關辦理申報，其有應納稅額者，應一併檢附繳納收據。 新聞來源 [ 買購不動產新聞台 http://mygonews.com/ ] {ad-優質推薦： 北屯廠房廠辦,   三峽房屋買賣,   台北買屋賣屋,   嘉義不動產,   南港買屋賣屋,   }

筆記起來！買賣土地，地價稅由誰繳納？

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】地方稅捐機構表示，最近有民眾打電話來詢問，2016年內有買賣土地的人，到底應該由誰繳納2016年地價稅？ 地方稅捐機構說明，地價稅每年徵收1次，課稅期間為1月1日至12月31日止，而地價稅納稅義務人是以納稅義務基準日8月31日土地登記簿所載之所有權人或典權人為地價稅之納稅義務人，因此如果登記日在8月31日之前含8月31日，由買方負擔當年度地價稅，如果是在9月1日之後才登記完成，則由賣方負擔。例如，張先生於2016年3月將土地賣給王先生，於4月30日完成移轉登記，因為王先生買賣登記是在8月31日之前，所以2016年整年的地價稅由王先生繳納。 {ad-優質推薦： 新竹電梯華廈,   埔里透天店面,   新北市透天,   蘆竹工業用地,   北投套房,   }

另外特別提醒民眾，在2016年8月31日以後完成土地所有權登記，新所有權人不會收到2016年地價稅繳款書，因為是由原所有權人負責繳納該筆土地全年地價稅的！ 新聞來源 [ 買購不動產新聞台 http://mygonews.com/ ] {ad-優質推薦： 苗栗土地買賣,   台中辦公室,   官田廠房廠辦,   東港農地,   嘉義市東區透天,   }

大型國有地標售解禁 後患無窮

【住展房屋網/台北報導】新北市長朱立倫自總統大選敗選後，除了談到都更議題時有較多的新聞版面外，近來鮮少對外曝光；但朱市長一席『希望鬆綁大型國有地標售禁令』的發言，竟意外引起各地共鳴。 朱立倫受中時報系採專訪時表示，當年限制大型國有地標售，乃是為抑制房市炒作，使得大型國有地只能以地上權或BOT形式開發，企業因而興致缺缺；但如今時空環境已不同，認為法令應檢討，否則將不利地方發展。然住展房屋網企研室認為，鬆綁大型國有地標售茲事體大；若未經審慎評估便貿然解禁，未來將衍生許多禍患。 從朱的發言獲北中高三都認同，便可察覺當中一個嚴重的問題─就是地方政府窮得只剩下土地了！我國各地方政府財政困窘已不是新鮮事，但在劣質選舉文化作祟下，即便地方財政體質已差，民選首長依然大肆舉債搞建設。並且在選票考量下，不願對地方稅收有太大的調整。而唯一能擴增財源的，就只剩下搞重劃跟土地標售了。 {ad-優質推薦： 梧棲工業用地,   楠梓店面,   頭份休閒農地,   雲林透天,   台南房屋買賣,   }

在大面積國有地禁止標售後，這樣的生財之道也遭嚴重打擊，因除了北市小面積國有地與地上權設定對開發商稍具吸引力外；其餘各地多因不動產價值相對低；若非大規模開發，業者多半提不起興致，使地方金雞母成色銳減，因此希望中央法令放寬，不然地方政府將深陷財政囹圄。 但在財政困窘的情況下，地方政府決不會低價標售土地低價賣還會被批評為圖利財團，如此一來將拉高土地成本，進而推升不動產價格，重蹈當年政府帶頭炒作的覆轍。 況且國有地一旦從落入私人手中，便很難再取回；倘若未來有任何建設需要，恐又面臨無地可用的困境。因此住展房屋網企研室認為，地方政府以標售土地作為主要財源，無疑是飲鴆止渴、寅吃卯糧的不智之舉。 再說，朱市長以房市已非大多頭作為法規鬆綁的理由也不太充分，因為即使經過兩年盤整，高房價的嚴峻情勢卻沒有明顯緩解。此時談法令鬆綁，不僅無助落實居住正義，甚至還會讓高房價爭議繼續延燒。 而被視為居住正義解藥的社會住宅，如今尚在萌芽階段，亟需大量國有地釋出配合，倘若現在將國有地標售予民間，勢必斫殺社會住宅發展，讓民眾陷入『買不起，住不到』的煉獄。因此住展房屋網企研室呼籲官方，對於大面積國有地標售解禁務必審慎而為，切莫為了一時的刺激發展，種下未來無數爭端的隱憂。 新聞提供：住展房屋網www.myhousing.com.tw {ad-優質推薦： 南崁店面,   中和廠房廠辦,   永康電梯華廈,   中壢公寓,   新莊套房,   }

投資走向國際化 廖麟鑫傳授投資海外房產三字訣
根據國際知名不動產顧問公司「萊坊」於今(2016)年四月公布的《2015Q4全球城市住宅指數報告》顯示，2015年全球一六五個城市住宅平均價格攀升4.4％，其中亞太主要城市上漲約3.7％，唯獨台灣受政府長期調控政策影響，台北市房價從最高峰到2015年底跌掉7.2％，僅2015年就下跌4.8％，全球排名第158，幾乎是吊車尾。 東森房屋國際不動產中心執行長廖麟鑫，曾經在九二一大地震過後，投資人普遍失去信心之際，大膽投入房市，陸續在三峽、鶯歌一帶開了五家東森房屋加盟店，2009年趁著金融海嘯，反而危機入市，揮軍台北開店，最高峰達十三家店。 近期受到政府打房影響，台北店業績不好，一虧就是一千多萬元，逼得他不得不忍痛止血，一間間收掉不賺錢的店面，如今，只剩六家房仲店頭，及專營店面仲介的「王者地產」。 {ad-優質推薦： 嘉義市買屋,   航空城商業用地,   苗栗農舍,   台中工業用地,   台北別墅,   } 不過，不服輸的他，因多年在東森房屋的貢獻，深受東森房屋董事長王應傑的信任，共同合資成立子公司「東森房屋國際不動產中心」，專營海外國際地產代銷，目前跨足馬來西亞、日本及菲律賓，而在海外房地產找到藍海市場。 擁有過人勇氣，敢於「危機入市」的廖麟鑫如何看待這波房市下跌？對投資人又會有什麼樣的建議呢？ 回顧過去二十年的房仲生涯，廖麟鑫說，這一波房市波動是他遇到過變化最大的一次，九二一大地震對市場造成的是短暫的影響，但房地合一稅對整個市場帶來的是結構性的改變及長期的影響。 他評估，政府為了抑制房價、杜絕炒作而祭出的房地合一稅，可能會使以往占交易量七成的投資量掉到僅剩兩成，每年三、四十萬件的移轉棟數，可能會成為歷史數據。 {ad-優質推薦： 台東民宿買賣,   大雅別墅,   高雄農地,   士林休閒農地,   竹南農地,   }

效果有限 銀行：房價還是關鍵

工商時報【金融理財中心╱台北報導】 近來許多銀行積極重返房貸市場，紛紛推出優惠房貸，但銀行房貸主管表示，利率連3降後，承作房貸獲利明顯被壓縮，對銀行已是「微利」，預料優惠房貸措施激勵買氣效果不會太大，民眾會不會進場買房，真正的關鍵還是在「房價」而非「優惠房貸措施」。 {ad-優質推薦： 西屯區不動產,   南崁建地,   苗栗農牧用地,   桃園電梯華廈,   台中廠房買賣,   }

由於銀行濫頭寸嚴重情況未改變，中央銀行在去年9月以來，連續3季降息後，資金更顯氾濫，尤其今年3月底大幅鬆綁房市管制，激勵銀行重返房貸市場，紛推優惠措施搶市，包括5年寬限期、40年期還款房貸、貸款成數8.5成等。 其實銀行主管表示，對於房貸業務目前並沒有全力搶攻的必要，但「有總比沒有好」，因資金滿溢無處可去是各銀行共同面對嚴重問題，景氣未見曙光，出口連14衰，根本沒有企業會來借錢，只好順著央行房市管制鬆綁的議題，重新搶進微利的房貸業務，「先求有、再求好」。 銀行主管不諱言，各種搶市優惠房貸，預料激發的買氣應該不大，畢竟主要原因還是房價太貴，先前這波炒房漲翻天，雖然經過幾年打房，跌價幅度並不多，對於眾多月薪不到30K（3萬元）的年輕人來說，大台北地區一坪動輒數十萬元的房價，買房還是天方夜譚，再多的房貸優惠，一樣無力負擔。 {ad-優質推薦： 北投公寓,   龜山房屋,   桃園農地,   台東建地,   中山區買屋賣屋,   }

台中肉市遷移 鎖定烏日預定地

【住展房屋網/台北報導】台中市政府日前指出，原建於民國69年的台中北區肉品市場，因設備老舊且週遭轉為密集住宅區，因此經市府尋找適合遷移地點後，決議以目前的烏日預定地為遷場地址，並將引進電宰設備，學習梧棲區洽富屠宰場的人道屠宰、生產流程自動化、無塵室管控，建立屠宰產業4.0良好模範。未來也將結合綠能生產、加工、觀光，成為多功能現代化肉品市場，帶動週邊區域繁榮。 {ad-優質推薦： 頭份辦公室,   宜蘭辦公室,   苗栗房屋買賣,   新北市房屋買賣,   台南市北區廠房廠辦,   }

經發局指出，烏日預定地總面積約為11.99公頃，不僅環境條件良好，更已建造東園堤防及防汛道路，也規劃設置標準三級污水處理場，促進水資源回收再利用。此外，整體規劃也將朝綠建築方式設計，落實日常節能、減量二氧化碳及廢棄物。 該局補充，烏日預定地在新址完成遷場並營運後，也將伴同遷場進駐的肉品加工、倉儲、批售等產業共同立足在此，形成肉品集中區域。對肉品公司營運、供應及區域就業發展，皆具有加分效果。 新聞提供：住展房屋網www.myhousing.com.tw {ad-優質推薦： 后里房屋買賣,   龜山套房,   竹北土地,   中壢A21捷運,   桃園別墅,   }