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【地產專欄】吳懿倫：租豪宅 4攻略保障雙方權益

賴姓女房東出租信義區豪宅，卻被房客破壞屋內裝潢多處，憤而提告求償，以豪宅來說，每約租金又比一般租屋物件還要貴，損壞的修繕費用自然也花費更高，松信住宅協理吳懿倫提出4項租屋小攻略，不論是承租方或是屋主，在簽約時先列下規範，以確保帳自身權益。 攻略1：稅金負擔歸屬 依照所得稅法規定，若有租賃所得，就應該要申報繳納稅金，房東要負擔的稅金包括二代健保2%、租賃稅10%、綜合所得稅等，若房東和房客之間約定房客不得申報租賃支出，則此約定則視為無效。 此外，若在契約中約定租賃所產生的稅金，將由房客來負擔，而不是禁止房客報稅，則此約定可經由雙方同意後而產生效力，也就是說，在簽約時，可於租賃契約上註明稅金將由房東還是房客來負擔。 在承租房子時，房屋的承租方為租賃稅的扣繳義務人，租賃稅為月租金的10%，舉例來說，若豪宅每月租金為5萬元，租賃稅則為5000元，房客應先與房東確認租金是否包含租賃稅，並在合約中載明清楚。 攻略2：修繕費用歸屬 在租賃契約中，應寫明清楚修繕費用由誰負擔？通常房客須負擔房屋的消耗品費用，例如燈泡、燈管等這類的消耗性物品，由房客負擔；若是房子的結構性問題，例如漏水、牆壁龜裂、水電瓦斯線路、馬桶不通等問題，則由房東來負責。 {ad-優質推薦： 土城農地,   后里工業用地,   蘆竹辦公室,   彰化買屋賣屋,   泰山房屋,   }

要注意的是，當房客居住時發現房屋有損壞狀況，應通知房東，若沒有通知而讓房屋損壞狀況更嚴重，房客則要負賠償責任；若房客已跟房東反應但是房東拒絕修理時，房客有權終止合約或找人修繕，並拿單據向房東請款。 攻略3：拍照存證 為避免產生不必要的租屋糾紛，房東或房客可在房屋入住前，拍下房屋實際狀況，確認房屋有無裂痕、屋內設備、列清楚每項設配及家具的清單，並逐項拍照存證，加註在租賃合約的附件中。 攻略4：豪宅租期一簽2年 承租豪宅與一般租屋一樣，一開始皆需支付2個月的押金，但較特別的是，豪宅承租方的租屋習慣也不像一般租期為1年，而是至少一次簽2年合約，畢竟豪宅坪數大、屋內有許多收藏品，要常常搬動也較不適宜，因此合約期較長。 {ad-優質推薦： 新竹工業用地,   桃園透天,   潮洲公寓,   桃園買屋,   台南市東區公寓,   }​

人行道拓寬 有助提升居住品質與居安

【住展房屋網/台北報導】『三橫三縱』自行車道路網建置，是台北市長柯文哲的重要政策，為落實政見，市府規劃縮減中山北路、松江路新生南路、復興南北路等市區幹道車道，以拓寬人行道增設自行車專用標線的方式，讓自行車與行人分流，確保各自通行權益，並還給自行車通勤族一個安全無虞且暢通的交通動線。 然而市府拓寬人行道、縮減車道的舉動，卻引來民代與汽、機車用路人撻伐，認為北市幹道車流量大，尖峰時間已壅塞不堪，如今車道竟還進一步限縮，恐讓已經打結的交通雪上加霜，更有議員直指自行車非『通勤工具』，批評市府顧自行車輕汽、機車的決策不夠妥當，讓柯市長政策爭議再添一樁。 政策在各方討論下，反應兩極實屬平常，不過住展房屋網企研室對人行道拓寬政策則是樂觀看待，因為此舉若配套措施搭配得宜，將有助沿線居住品質的改善，並提升居安。 現今人行道過於狹隘，且未將自行車與行人分流，導致兩相爭道，不時傳出摩擦，甚至不少自行車取道騎樓，讓從家門走出的住戶擔驚受怕；但對自行車騎士而言，馬路行程環境對其並不友善，若無專用道設置，等於在跟汽、機車賭命，因此拓寬人行道增設自行車道，不僅可達到專用分流的效果，也可使沿線住戶及行人享有更友善的路行空間與居家安全。 {ad-優質推薦： 草屯農地,   嘉義別墅,   台中別墅,   汐止透天,   桃園建地,   }

當然，限縮車道勢必衝擊汽、機車用路人的權益，且除了道路縮減之外，沿線車格也會同步塗銷，可遇見未來私家車在北市行駛的便利性將下滑。但或許這樣的不便將為台北的城市運輸帶來轉機。 台灣大眾運輸利用率偏低是多年弊病，即便是台北市，也還有很大的進步空間。在大公路思維下，官方對私家車的持有與使用管理並未有妥善規劃，以致都會車流龐大，成為城市一大病灶，因此早有專家建議官方應揚棄便利私家車的政策方針，降低都市對私家車的友善程度，才能從根本解決都市交通打結、大眾運輸效能不佳的問題。 住展房屋網企研室認為，限縮車道、拓展人行道的政策，正符合此一原則，當都市交通環境對私家車愈趨嚴苛時，可望增加民眾利用大眾運輸的意願，進而達到都市車流減量的效果，當車潮不再繁忙，沿線住家也有望從廢氣、噪音的困擾中解脫。不過政策能否發揮完美成果，還得看市府如何規畫後續配套才能下定論。 {ad-優質推薦： 八德電梯大樓,   屏東買屋,   萬華買屋賣屋,   台南市東區不動產,   福興電梯華廈,   }​

記得備份！2016年遺贈稅，免稅額+扣除額「新規定」

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】財政部於近日公告指出，2016年發生之繼承或贈與案件適用遺產及贈與稅以下簡稱遺贈稅法規定之免稅額、不計入遺產總額及各項扣除額之金額如下： 一、遺產稅--免稅額：新台幣1,200萬元。 一不計入遺產總額之金額： 1、被繼承人日常生活必需之器具及用具：89萬元以下部分。 2、被繼承人職業上之工具：50萬元以下部分。 二扣除額： 1、配偶扣除額：493萬元。 2、直系血親卑親屬扣除額：每人50萬元。其有未滿20歲者，並得按其年齡距屆滿20歲之年數，每年加扣50萬元。 3、父母扣除額：每人123萬元。 4、重度以上身心障礙特別扣除額：每人618萬元。 5、受被繼承人扶養之兄弟姊妹、祖父母扣除額：每人50萬元。兄弟姊妹中有未滿20歲者，並得按其年齡距屆滿20歲之年數，每年加扣50萬元。 6、喪葬費扣除額：123萬元。 {ad-優質推薦： 屏東電梯華廈,   雲林農舍,   航空城別墅買賣,   新豐電梯華廈,   斗六不動產,   }

二、贈與稅--免稅額：每年220萬元。 財政部說明，依遺贈稅法第12條之1第1項規定，遺產稅、贈與稅的「免稅額」、「被繼承人日常生活必需之器具及用具、職業上之工具，不計入遺產總額之金額」、「被繼承人之配偶、直系血親卑親屬、父母、兄弟姊妹、祖父母扣除額、喪葬費扣除額及殘障特別扣除額」，每遇消費者物價指數較上次調整的指數累計上漲達10％以上時，自次年起按上漲程度調整之。 現行遺產稅及贈與稅的免稅額，於2009年1月23日本法部分條文修正施行時，調整為1,200萬及220萬元，因此其比較調整基期為2009年，又2009年適用的消費者物價指數為98.26，與2015年適用的指數103.59相較，上漲5.42％，未達應行調整的標準，故毋需調整；至不計入遺產總額及各項扣除額等金額，上次調整年度為2014年，又2014年適用的指數為102.65，與2015年適用的指數103.59相較，上漲0.92％，未達應行調整的標準，故亦毋需調整。 財政部表示，上述公告內容，可至財政部賦稅署網站http://www.dot.gov.tw，點選「便民服務\賦稅法規\行政規則\遺產及贈與稅法相關法規\105年遺產稅及贈與稅免稅額、不計入遺產總額及扣除額之金額」項下查閱。 新聞來源 [ 買購不動產新聞台 http://mygonews.com/ ] {ad-優質推薦： 豐原買屋,   汐止土地,   台中買房子,   斗六房屋買賣,   桃園工業用地,   }​

國稅局：明年以後「簽約」出售房地，停徵奢侈稅

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】財政部國稅局說：民眾如果是在2016年1月1日以後訂立銷售契約出售不動產，就不用再課徵奢侈稅了。國稅局提醒民眾，近期要訂立銷售契約出售不動產時，要特別留意，以免影響自身權益。 國稅局舉例說明：假設某甲於2014年買進1筆不動產，現在打算要賣，訂立銷售契約日期在2015年12月31日前或2016年1月1日以後，就奢侈稅而言將會有不同結果。如果訂立銷售契約日期在2016年1月1日以後，則依奢侈稅條例第6條之1規定不再課徵奢侈稅。如果訂立銷售契約日期在2015年12月31日前，依奢侈稅條例第3條第3項規定計算其持有期間未超過2年，即屬奢侈稅課稅範圍，除符合奢侈稅條例第5條第1項各款規定免課徵奢侈稅外，應自行依規定申報繳納應納稅額。 {ad-優質推薦： 嘉義房屋,   桃園透天,   蘆竹辦公室,   觀音航空城農地,   土城不動產,   }

國稅局舉例說明，甲君於2014年12月10日取得A屋，2015年12月10日簽訂銷售契約出售A屋，持有期間未滿2年，倘未符合奢侈稅條例第5條排除課稅規定，則甲君應於訂定銷售契約之次日即2015年12月11日起30日內向戶籍所在地國稅局報繳奢侈稅。 國稅局進一步說明，甲君上開房屋如於2016年1月1日才簽約銷售，則因甲君訂定銷售契約日在2016年，則非屬奢侈稅課稅範圍，惟甲君應注意該屋係於2014年1月1日以後取得，且屬持有期間在2年以內之房屋及土地，依法應就房屋及土地交易所得合一按實價報繳所得稅俗稱房地合一稅。 國稅局提醒民眾，近期要訂立銷售契約出售不動產時，要特別留意，以免影響自身權益。 新聞來源 [ 買購不動產新聞台 http://mygonews.com/ ] {ad-優質推薦： 三重別墅,   屏東農地,   桃園店面,   屏東不動產,   台南市北區土地,   }​

建築完成前變更起造人，是否要申報繳納契稅？

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】稅捐機關表示，建築物於建造完成前，如因買賣、交換、贈與、以承受人為建造執照原始起造人或中途變更起造人名義，並取得使用執照者，應由使用執照所載起造人申報繳納契稅；如以其興建中之建築工程讓與他人繼續出資建造未完工部分，因而變更起造人名義為受讓人，並以該受讓人為起造人名義取得使用執照者免徵契稅。 {ad-優質推薦： 左營買屋賣屋,   嘉義市西區別墅,   中壢土地網,   桃園電梯大樓,   新化農地,   }

稅捐機關進一步說明，因為承受未完工之建物並出資繼續興建，而變更起造人名義為受讓人，實質上是營繕工程之承受，非房屋買賣，故免徵契稅。但如變更起造人名義，實際上是變更後起造人向建屋者購買、交換或受贈而取得房屋，則應按契稅規定，於取得使用執照之日起60日內申報繳納契稅，超過期限申報者，每逾3日加徵應納稅額1％之怠報金。 新聞來源 [ 買購不動產新聞台 http://mygonews.com/ ] {ad-優質推薦： 新竹房屋網,   南屯區工業廠房,   五結農地,   台北建地,   桃園不動產,   }​

有在管嗎？騎樓設攤營業，仍應課徵房屋稅

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】地方稅務局表示，有民眾反應騎樓設攤營業使用，是否應課徵房屋稅？該局指出，房屋騎樓免稅係以是否供公共使用作為要件，若供公共通行，依規定是可以免徵房屋稅；如果有供營業設攤或自行封閉情形，則應課徵房屋稅。但是，民眾反應，這樣的情況到處可見，稅務機關「真的有在管嗎？」 地方稅務局指出，房屋騎樓有封閉，無論是作住家或非住家使用，或有擺攤供營業使用，既無法供公共通行使用，是不能免徵房屋稅，應按其實際使用情形分別適用住家或營業用稅率課徵房屋稅。 {ad-優質推薦： 楠梓店面,   新店買屋,   烏日土地買賣,   雲林重劃區土地,   台南房屋,   }

地方稅務局進一步表示，經課徵房屋稅之騎樓，如有恢復供公共使用者，納稅義務人可於實際供公共使用之日起30日內向所轄稅捐稽徵機關申報，經查明屬實後，仍可免徵房屋稅。 新聞來源 [ 買購不動產新聞台 http://mygonews.com/ ] {ad-優質推薦： 新營買屋,   中壢辦公室,   仁德農地,   官田工業用地,   板橋透天,   }​

房市亮點－台中房市 建商品牌力 決勝7期

工商時報【記者曾麗芳╱台中報導】 房地合一稅2016年元月上路，加上新成屋交屋等因素，帶動第4季房市交易回溫，台中7期近來看屋人潮增加。不過，根據內政部實價登錄顯示，7期每坪單價從30多萬到80萬元不等，區域房價落差很大。地產業者指出，建商品牌以及視野、售後服務，是景氣低迷時房價保值的三要件，提供消費者購屋時參考。 台中市建築經營協會理事長林正昇表示，台中7期的房價落差大的主因，就是建商的品牌力，建商透過嚴格要求施工品質、完善售後服務，建立口碑，使品牌成為建案品質的同義詞；隨著房地合一稅新制上路，房市回歸以自住為主流，消費者選屋時，應將品牌與售服納入主要考量。 此外，群義房屋台中市政店長蔣海芃表示，建案鄰近公園綠地更具保值性。以7期北側為例，夏綠地公園周邊與秋紅谷附近是一線地段，「聯聚信義大廈」維持每坪70多萬元的身價；7期南側有文心森林公園、南屯公園等綠地，建案若能面對綠地、視野無遮蔽，是很好的選擇。 {ad-優質推薦： 台南養殖用地,   竹北買屋,   高雄不動產,   平鎮套房,   台南市東區房屋,   }

以雙橡園開發於7期南側推出新案「1617」來說，面對文心森林公園，戶戶朝南，均能欣賞萬坪公園美景，在7期建案中少見；並邀請設計上海浦東四季酒店的Wilson Associates及國內五個建築團隊操刀，規劃雙車道、千坪花園、零店面等特色，提供24小時供餐服務，以軟硬體服務塑造品牌力。 以修復古蹟起家的慶仁建設，位於7期南側惠中路與大墩7街口的新建案「林境」，邀請知名建築師劉偉彥設計橢圓形建築，採用有「廚具界勞斯萊斯」之稱的德國bulthaup頂級廚具，週邊緊鄰南屯公園、文心森林公園等三處綠地，價格有撐。 寶輝建設預計年底交屋的「寶輝秋紅谷」，強調日系工藝制震技術，結合歐美知名設計團隊，建築展現現代感。為兼顧坐落環境與景觀生態，寶輝在建案周邊打造「櫸園林蔭大道」，加上面對秋紅谷廣場的地段優勢，將成7期豪宅新地標。 此外，喜全建設以「造家」態度打造有質感且溫潤的空間；7期新成屋「喜全真鑄」，面對國家歌劇院首排，對角可看到夏綠地公園，擁270度景觀視野及超大棟距，全棟景觀可同時坐覽秋紅谷生態公園 {ad-優質推薦： 中壢工業廠房,   斗六透天,   桃園廠房廠辦,   西屯辦公室,   頭城不動產,   }​

房市亮點－台南房市 虎尾寮特區 豪宅正熱

工商時報【記者陳惠珍╱台南報導】 年末將盡，各都會區政府統計建物買賣移轉棟數，顯見11月房市買氣回溫，但比較去年六都前11月移轉棟數占全台的比例，今年全年度建物移轉量將落在27萬棟左右，可能是14年來最低，然而，六都中台南市表現平穩，房仲業者推估，第4季適逢年底傳統購屋旺季，受到政府管制、房地合一新稅即將於2016年1月1日實施影響，為趕搭最後一波舊制輕稅登記潮，預計月底將炒熱市場買氣。 根據各直轄市地政局統計，今年房市買方觀望，僅部分屋主願意讓價，導致今年1至9月交易量不佳，但11月房市，全台小有回溫現象，台南表現尚屬平穩，11月最新建物買賣移轉共1,606棟，月減3.95％，比去年同期增12.07％，其中永康區、安南區與東區交易量最穩定，每月交易量都在1,500∼1,700戶之間。 台南市不動產仲介經紀商業同業公會理事長薛大川表示，東區仍然是房市熱絡的區域，不管中古屋或是新成屋，其中虎尾寮特區仍相當搶手，尤其近年來建商主推大地坪電梯豪墅，十多年前一戶7、800萬元的透天產品還常見，前年開始漲到1,100萬至1,200萬元，新建的透天厝，目前已找不到低於2,000萬元的產品，屋齡20年內的透天產品，跟鄰近區域的新成屋行情差不多，屋齡僅2∼3年的百坪豪宅，單戶總價高達7,000萬元，詢問度高。 {ad-優質推薦： 桃園農地農舍買賣,   台北店面,   基隆租屋,   中正區透天,   仁德店面,   }

薛大川表示，虎尾寮重劃區內住宅林立，依臨路與地坪大小總價落差大，其中鄰近仁德特力屋、家樂福商圈的「裕文生活圈」，法規限制道路至少12米，建蔽率僅50％，不僅為低密度住宅區，公園綠地多，附近還有知名的復興國中與裕文國小等優質學區，街廓整齊、彷彿國外高級住宅區，相當搶手。隨著虎尾寮素地價格飆漲，不少建商也在此區推出少戶數豪宅，搶攻金字塔頂端。 「裕文大院」為成大建設推出的獨棟透天別墅系列產品，位於裕文一街，面對6,000多坪裕文國小，樓層規畫地上5層、4個車位，總價6,880萬元起，坪數規畫地坪約81.2坪、建坪198.1坪。 台易建設的「皇邑 NO.11」，位於復興國小後方，約3分鐘車程可到公有市場，樓層規畫地上4.5層，共3戶產品，5到6房總價4,500萬元至5,980萬元，坪數規畫建坪120∼186坪，地坪約43∼75坪，7.2米∼14.5米面寬的豪宅，相當搶眼。 村玉建設推出該區域唯一複合式住商辦電梯豪宅，「村玉上城」位於裕義路上，1分鐘就能上高速公路，交通便利，規畫產品6戶，地上5樓，地坪54.3∼57.2坪，建坪168.6∼172.1坪的住商豪宅，總價3,880萬元至4,180萬元，一樓是7米3大面寬及挑高4米8的店面，適合開店或創業。 {ad-優質推薦： 汐止不動產,   虎尾店面,   苗栗透天店面,   桃園公寓,   汐止店面,   }​

【地產專欄】蔡志雄：引導空屋出租 請正視三大問題

居住是基本的生活需求，如果真要比較重要程度，排名大概僅次於「吃飯皇帝大」的吃，跟每天要穿的衣服這2樣需求之後，正因為如此，高房價導致現在買房不易，自然成為大眾所關注的重要議題。 社會住宅3大問題 綜觀政治人物所提倡的政策，關於社會住宅的來源管道，除了新建跟建築容積獎勵以外，還包括鼓勵民間將空屋釋出，省去高額土地及建築成本，也讓屋主有租金收入，房客有地方住，看似是一石「三」鳥皆大歡喜的妙方，但這當中存在3大問題必須解決： 問題1：正視房東之角色 沒錯，台灣現有的社會住宅比例不到1%，新加坡、韓國、日本占比皆數倍於台灣，荷蘭甚至高達32%，但無論多高，都不可能完全提供除自有房屋以外的居住需求。 換言之，社會住宅絕對無法完全替代民間房東的角色，而且不乏一種聲音認為租比買好，所以民間房東絕對有存在之必要。 但是始終將房東定位為囤房，縱使讓名下房屋出租，亦必須按非自用住宅課較高額之房屋稅，試問，提高屋主願意出租而非空置之誘因何在？ {ad-優質推薦： 嘉義市西區透天,   關西別墅,   彰化別墅,   新店公寓,   虎尾套房,   }

問題2：考量空屋之房型 全台有高達85萬空屋，其中18萬在雙北市，如果能夠通通作為社會住宅，以數量來看馬上就能解決燃眉之急。 因為這不是單純只有算式的問題，還記得柯P的聯開宅出租嗎？小坪數供不應求，坪數大租金高的因為乏人問津改為出售，未來引導空屋出租，坪數是否符合居住需求應予考量，否則將會重蹈同樣的錯誤！ 另外，過大坪數如何找到共居模式分攤租金亦必須克服，才能擴大空屋供應社會住宅之來源，因此，現有聯開宅應作為實驗性質嘗試未來方案的可行性，未必僅有出售一途。 問題3：房客權益之保障 針對租賃關係，目前僅有民法的規範，說穿了房客永遠居於劣勢，租金房東說了算，租期也是房東說了算，就算是社會住宅也好不到哪裡去，目前的討論，不管是住3年，或者有子女可以延長一定年限，顯然期間都過於短暫。 日後若社會住宅供應量增加，應適度放寬居住年限，並妥善制定租賃專法，限制房東過大之權利，以平衡房客之權益。 以上3大問題不解決，引導空屋作為社會住宅，恐怕只能淪為口號，卻無法真正為民所用！ {ad-優質推薦： 台南農地,   岡山土地,   台南市東區買房子,   嘉義透天,   基隆電梯華廈,   }​

【地產專欄】洪琬琪：以房養老將成台灣未來趨勢！

亞洲人多數的傳統觀念都是「養兒防老」，鄰近國家日本，近年退休生活漸漸變成一種沉重的負擔，造成社會恐慌，間接讓台灣人民跟著警惕，當孩子收入不夠用，支出越來越多，到底養兒防老好，還是養房防老呢？ 60歲的林媽媽只有1個獨子，單親的她好不容易把兒子養到長大成人，心想終於可以鬆口氣享福了，沒想到兒子念書不用心，工作沒定性，年過30還經常宅在家打電動，沒收入就當伸手牌跟媽媽要錢，還好林媽媽早年攢下一棟小房子，至少還有個棲身之所，但仍不免擔心萬一退休以後，生活怎麼辦。 以房養老 將成未來趨勢 日本老人退休之後除了醫療花費外，還必須資助兒女生活。沉重的負擔讓日本的長壽人生，逐漸淪為破產貧困的一場噩夢；相形之下，台灣也不惶多讓，根據經建會2010年的估算，台灣65歲以上人口佔總人口的比例，將於2020年達到16.3%，預估2030年將達到24.4%。 台灣正邁入老齡化社會，但隨著啃老族的增加，像林媽媽這樣得拖著老命工作的苦命人不在少數，「以房養老」或許是除了賣屋之外，解決退休族變成清貧族的一帖藥。 新型態貸款 以房貸生活費 最近有金融業者推出國內首宗商業型以房養老貸款，有屋族不必擔心退休後「窮得只剩下房子」，可活化自有不動產，獲得安養所需的生活費，並在自己的房子內能夠終老。 {ad-優質推薦： 永和辦公室,   嘉義市東區店面,   新竹農地,   北斗土地,   台南公寓,   }

有別於政府推出的公益型以房養老方案，民間版的以房養老貸款，只要年滿65歲以上且名下有房產，就可辦理30年期的以房養老貸款。若房產地段好，貸款成數最高可達7成，利率最低為2.13%，且屋主的配偶或小孩在其過世後，也可以透過申辦房貸來還款，繼續擁有房產。 舉例來說，林媽媽若有價值1000萬元左右的房產，辦理30年期以房養老，貸7七成，可借700萬元，以利率2.5%計算，貸款人每月可領到貸款金約2萬元，雖然前10年每月要付利息，再加上每月3千多的老人年金及退休金，最起碼生活還有基本的保障。 若林媽媽的兒子工作有穩定收入，則繼承林媽媽的房子後也可以透過申辦房貸，繼續保有房子。 老人租屋難 養房防老保障多 「以房養老」可以擔保屋主活著的時候不用跟兒女伸手要錢，過著有尊嚴、有品質的老年生活。年輕人有時會因為房租負擔較輕，不自覺把錢花在享受上，雖然不用被房貸綑綁，但邁入老年之後，不少人因為房東擔心老人付不起房租或病死在屋內，不是被房東找理由解約就是只能屈就便宜簡陋的租屋環境。 另一方面，「我的就是你的」的老傳統，都只想著把房子留給小孩，這不見得是錯，不過或許可以與時俱進，培養下一代掙錢買房子的觀念，為未來的「養房防老」打基礎，保障老年衣食無虞，你說是嗎？ {ad-優質推薦： 北屯買房子,   后里土地,   新莊辦公室,   淡水建地,   台東買房子,   }​

【風水專欄】張旭初：睡床方位不注意 小心感情破裂

家中若是遇到鏡神煞，會讓家裡的女人容易精神衰弱、疑神疑鬼，甚至六神無主，也會對全家人健康影響很大。 鏡神一箭穿堂 夫妻感情差 不要讓房間裡的梳妝台鏡面照到床頭或床尾，若是還照到廁所門，那就更是十分不好的兇線位，也就是風水上所謂的鏡神一箭穿堂，這種嚴重時甚至會導致夫妻疑心生暗鬼，造成不和睦的感情。 臥房的床也不可貼地，最好選擇有腳架的款式，有人喜歡直接將床墊鋪在地板上，這樣對健康愛情也是會造成不好影響。 臥房床位要注意 小心運氣跑 想要把直沖的煞氣消掉，床頭不能靠在窗口或門邊，當然，也要注意床頭後不可有廁所及廚房，這些都是風水大忌，導致家與公司運氣都不易留住，床鋪上方千萬不可以有橫樑流水管的通過經過，這容易讓睡在其下的人生病，也比較不易聚財。 {ad-優質推薦： 新興區透天,   大園建地,   埔里公寓,   竹南房屋,   台北電梯華廈,   }

睡在床上時，頭或腳都不要直接對向廁所門。也不要讓吊燈造型壓到床，從戶外看出去就如有尖刺的危險物體隨時在上方，這種精神壓力常會無形中造成夫妻口角、婚變。 另外，床底下儲放一大堆的堆積物，也會使濁氣上升，對臥室內的夫妻和諧關係不利。最好在對準到床放置位置的屋角上，掛一個水晶球套上綠網擋煞。兇煞之氣也逐漸轉為祥和。搬家時機方位要選對 如果住到惡劣的破局屋，會容易產生生死戀，或是妻子容易跑掉，亦或是被害到妻離子散，事業失敗遇小人扯後腿而入獄，全家人都糟殃，購地買屋也要先查清，若選錯方向住進去會產生不好的運勢，入住新、舊屋最好還是要擇日入宅儀式，入住後能平安健康有本錢。 {ad-優質推薦： 北投買屋,   新竹建地,   萬華建地,   後龍透天,   東港不動產,   }​

【風水專欄】湯鎮瑋：5種風水小物 在家也能招財開運

坊間有許多居家風水擺設物，要如何擺放才能達到提升運勢的效果？湯鎮瑋告訴你招財、增添運勢的5種居家小物妙招，在方位上放置需要的風水小物，讓你能升官又發財，小孩學業又能進步等。 風水小物1：進門處放置紅色地墊 添丁又招財 在家中的大門進門處，可以擺上象徵喜氣能量最強的紅色地墊，能讓住戶鴻運當頭、添丁又招財。另外，若又將古銅錢或硬幣貼在地墊的背面，即代表四面八方都能遇到貴人相助。 風水小物2：錢幣放入貔貅口中 象徵只進不出 貔貅為中國古代神話傳說中的神獸，根據傳說中提到，貔貅吃東西時，只進不出，因此現代人將錢幣放入貔貅口中，象徵咬進錢財，因此可在家中將貔貅放置在明財位或是玄關處，並且將其頭部面向門口處，以達到招財的目的。 風水小物3：桌放文昌塔 學業進步、升官加薪 若希望小孩專心讀書、學業進步或是希望考取功名，亦或者是在職者需要升遷加薪，皆可以在文昌位或是書桌上擺放文昌塔，加以讓人文思泉湧、學業或事業都能蒸蒸日上的效果。 {ad-優質推薦： 中壢農地,   中壢工業用地,   蘆竹電梯華廈,   公館買屋,   內湖電梯華廈,   }

風水小物4：開運竹放財位 增事業財富運 若希望增加事業運以及財富，則可以將「開運竹」擺放在財位上，開運竹為開運的風水擺設植物，能讓事業及財運都節節高升，但若財位見空，也有化煞為財的作用。 風水小物5：葫蘆象徵福祿 添吉祥福氣 若想增添家中的吉祥與福氣，則可以放置葫蘆在家中，葫蘆具有福祿的象徵，且外表口小肚大，代表可以廣納財富，且錢財飽滿。此外，葫蘆還具有收盡煞氣的功能，可以化解藥罐煞、開門見膳等煞氣。 {ad-優質推薦： 安南透天,   新北市建地,   桃園辦公室,   台中市西區買屋賣屋,   中壢房屋買賣,   }​

你知道嗎？地下室停車位若有出租，要課房屋稅

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】民眾來電話詢問，大樓地下室停車位也會被課徵房屋稅嗎？稅捐機關說：「未收取費用或僅由住戶分攤管理費等，可免徵房屋稅，但將停車位出租，屬營業行為，應課徵房屋稅。」 稅捐機關說明如下：大樓住戶利用地下室停放車輛，並未收取費用或僅由住戶分攤水電費、清潔費、維護費等，並無出租行為，即可免徵房屋稅。但如果住戶將停車位另外出租他人收取費用，因屬營業行為，即應課徵房屋稅。 {ad-優質推薦： 桃園建地,   嘉義市西區店面,   後龍公寓,   北屯套房,   桃園工業用地,   }

稅捐機關另外說明，大賣場或百貨公司之地下室停車位，因屬營利事業為本身業務需要所設置，與營業具有不可分離關係，所以其地下室停車位不論有無向顧客收費，均應按非住家非營業用2％稅率課稅；但如果劃設專區免費供作員工停車使用，則可免徵房屋稅。 稅捐機關進一步說明，大賣場或百貨公司地下室停車位，與營業具有不可分離關係，本應按營業用3％稅率課稅，但政府有鑑於停車位嚴重不足的問題，故而對停車位之房屋稅率最高僅訂為2％，俾鼓勵民眾興建及提供停車位。 新聞來源 [ 買購不動產新聞台 http://mygonews.com/ ] {ad-優質推薦： 仁武廠房廠辦,   鳳山買屋,   花蓮農地農舍買賣,   台中別墅,   竹南買賣農地,   }​

軍宅『玄』案啟示錄－賣斷式住宅福利才是問題根源

住展房屋網/台北報導】儘管已有頂新一審獲判無罪引發社會公憤轉移焦點，國民黨副總統候選人王如玄的炒軍宅爭議仍尾大不掉，像是擠牙膏般，每天都有新料爆出。截至目前止，最新版本是王如玄歷來經手轉賣的軍宅上看19間，實際獲利可能上億，甚至已有相關受害者跳出來，控訴眷改政策反而讓他們福利盡失。 發展至此，一般討論重心大多放在此事對國民黨選情的衝擊，因為很可能連眷村鐵票都將大量流失，或是眷村改建推動的問題人謀不臧、內神通外鬼。不過住展房屋網企研室抽絲剝繭，此事真正凸顯的，其實是長年政府住宅政策上的根本謬誤：那就是總認為服膺民情需求，興辦一次賣斷式福利住宅，就能協助解決人民住的需求。但事實上根本不是如此，而且還反過來製造更多問題。 的確，這種賣斷式福利，根本上就不符比例原則可能真正需要被照顧的弱勢者繼續被忽視，甚至如同抽樂透一樣荒謬。而且不光是這次在話題鋒頭上的軍宅眷村改建，過去國宅經驗也都歷歷在目；同樣有申購限制，也有若干年分的禁止轉售閉鎖期，但我們仍看到國宅照樣成為有心人士炒作套利的工具，甚至因為取得成本相對低，創造的利差空間往往比操作一般住商產品更大。 {ad-優質推薦： 苗栗不動產,   士林不動產,   中壢建地,   桃園店面,   新竹電梯大樓,   }

同理，鬧出弊案及施工品質不良的合宜宅不也一樣？還沒動土，市場就盛傳早有投資客出手卡位，等閉鎖期一過就要轉售套利，甚至閉鎖期內就可能出現權利轉讓的炒作行為。在這樣的脈絡下，住展房屋網企研室估計，號稱德政的花蓮青年住宅，到時絕對也會再重演一次這種轉手牟利的戲碼。 對此，或許有人會緩頰說，既然設定閉鎖期效果有限，那麼設定只能回售給政府，問題應該就能解決大半。但就拿『玄』案為例，根本還在閉鎖期，法令規定不能轉售出讓、出典等期間，王如玄們就在做權利的轉讓套利，就好像預售屋的紅單一樣。所以住展房屋網企研室認為，就算真的設定僅能回售給政府之機制，大概也扼止不了這樣的歪風。 或許又有人認為，可以加上設定地上權來遏止，畢竟房地產會漲可炒，主要還是土地增值利益，房屋只會愈住價值愈低貶值。然而，這又可能降低民眾的承購意願，讓原本政策的『美意』喪失；更何況一些舊地上權設定國宅，還傳出權利回收困難，住戶要求買斷土地權的爭議。 綜合以上，癥結已很明顯，就是出現在『所有權的買賣交易』上。因此住展房屋網企研室認為，釜底抽薪的辦法，就是將這種一次賣斷式住宅福利全面喊卡，政府有關住宅福利之相關作為，應全部改採只租不售模式進行；一方面讓相關資源有效循環使用，另方面才能真正杜絕任何可能的炒作乃至剝削行為。 至於牽涉到所有權買賣交易行為者，則應全部回歸市場；但先決條件是，各項規範包含契約範本、交易規則及稅制等必須趨於完備，更重要的是，以價格為首的市場相關資訊一定要透明，這部分政府一定要介入，因為只有公部門力量才有辦法、有資格來做。 {ad-優質推薦： 桃園電梯大樓,   東港土地網,   中壢建地,   台東建地,   桃園透天,   }​

三黨社會住宅政策 不見後續維管機制

【住展房屋網/台北報導】總統大選選戰開打至今，國民黨、民進黨與親民黨三黨候選人均提出社會住宅政策，三方政策均由學者一手策劃設計，各有優劣。惟住展房屋網企研室認為，這三黨候選人政策都偏重在「興建」社會住宅上，缺乏其他重要的後續機制，算是美中不足。 住展房屋網指出，社會住宅在推動上，關鍵在於「興建、管理、回收」三部曲，三個關鍵要素缺一不可。 迄今為止，三黨候選人的社會住宅政策，幾乎都集中在「興建上」，也就是只提一些如何把社宅「生出來」的辦法。這點無可厚非，因為在社宅推動初期，聚焦討論該怎麼量產社宅也是再合理不過的事。只不過，若從政策延續性與完整性來談，社宅不應忽略『管理』與『回收』兩大機制。 {ad-優質推薦： 大園店面,   新豐工業用地,   土城土地網,   新店土地,   桃園工業用地,   大園套房,   }

先談管理。在政府現有且極為少量的社宅與出租國宅中，往往缺乏適當、高品質的管理，即使有住戶搗亂、影響環境或社區居民生活品質，通常只能消極告誡，缺乏處罰規則。 而在管理方面，台北市公營住宅就值得讚許。北市公營住宅將物業管理委託民間業者，目前看來似乎辦得有聲有色；此外，其創設的違規記點、租約公證等各項管理機制，值得三黨候選人借鏡。 因為三黨候選人所提出的興建社會住宅政見，是由中央所推動，而戶數量體相當大，若缺乏縝密的管理措施，難保社會住宅不會「走鐘」，社區品質恐有惡化危機。 最後，則是更重要的回收機制。在過去官方所興建的各類出租住宅，幾乎都沒有完整且具效率的回收機制；所謂回收機制，是指承租戶若違約（如未繳納房租）、逾租期仍佔屋不搬、或者條件已不符合等等情事時，政府應透過回收機制將房屋收回，讓房子可以順利轉租予下一個租客。 舉例來說，以往的經驗中，若發生逾租期仍佔屋不搬、或是欠租耍賴的住戶，雖然於法官方有權要求搬遷，但住戶往往訴諸媒體，反過頭來陳述自己經濟條件不佳，無處可處，甚而控訴政府冷血、欺壓弱勢。 若媒體不察或刻意操作，讓佔屋租戶有樣學樣，最後個個都霸佔房屋不搬。這種承租戶的自私行為，霸佔社宅福利，讓其他弱勢家庭無法享受社會住宅好處。 所以，住展房屋網呼籲，若三黨候選人真的重視社會住宅，在選前或當選後應補足社會住宅政策的不足，而不是只做半調子的工作，這才是國人之福 {ad-優質推薦： 台中農地,   台南公寓,   新化土地買賣,   草屯店面,   后里買房子,   }​

海外投資置產 樂當包租公

工商時報【陳愛珠】 第一太平戴維斯獨家引進澳洲黃金海岸「Anchorage」水岸景觀豪宅，總價台幣780萬，頭期款台幣100萬起，開發商更為海外投資人提供兩年代管包租方案。 澳洲房價漲不停！據統計，2009年起，雪梨與墨爾本更有近60％與50％的漲幅。氣候宜人、陽光普照，擁有金色迷人沙灘的黃金海岸正起漲。政府耗資澳幣160億打造昆士蘭第一輕軌網絡、醫療區及太平洋高速公路和黃金海岸機場翻新計畫。10月初總理騰博爾更積極支持公共建設，宣佈將撥款澳幣9,500萬元打造第二期輕軌，趕2018年英聯邦運動會前完工，持續投資黃金海岸城市發展。看準房價正在初升段，澳洲本土資金與國際投資人，紛紛搶灘黃金海岸房地產市場！ {ad-優質推薦： 潭子土地網,   蘆竹公寓,   后里房屋,   礁溪套房,   }

位於黃金海岸北部的Hope Island，陽光明媚、壯闊水景、海岸風光盡收眼底，美到令人屏息！集遊艇水岸豪宅的高品味生活方式於一體，為世界各地富豪趨之若鶩的理想住所。「Anchorage」集絕佳地理位置，交通便捷，比鄰大型購物中心、知名學校、著名海灘與五個國際知名的主題樂園；此外，三個世界級高爾夫球場，每年吸引世界各地成功企業人士來此盡享揮桿之樂。M1高速公路可一小時內輕鬆前往布里斯本與黃金海岸兩個國際機場。讓您享受理想生活的同時輕鬆樂當包租公，擁有富豪人生！ {ad-優質推薦： 中埔店面,   屏東套房,   天母不動產,   中壢建地,   桃園公寓,   }​

住宅舊政揭弊 不能光是選前熱議

【住展房屋網/台北報導】經過三週多的熱議後，國民黨副總統候選人、前勞委會主委王如玄終於親上火線，召開記者會坦承過去炒作軍宅，並承諾將過去經手共9戶獲利1380萬全數捐出，希望輿論能就此止血。 然而王如玄此舉還是政治操作居多，企圖挽救每況愈下的選情。不過姑且不論王是否真的歷來只炒了9戶軍宅，獲利只有區區不到1400萬，或如民進黨立委所說，還有其他未爆彈，住展房屋網企研室真正關心及憂慮的是，相關事件發展，很可能選後就又無疾而終、石沉大海；畢竟從過去經驗來說，選舉期間爆出的種種弊端或問題，選後往往無人聞問、一切照舊，年金改革就是個很明顯的例子。 因此住展房屋網企研室強烈呼籲，此事絕不能再隨著選舉落幕就劃下句點。軍宅『玄』案爆發，揭露眷村改建問題叢生，弱勢者沒受到該有照顧，反而讓既得利益者肆無忌憚擴大掠奪，還有閉鎖期內禁止轉讓條款形同虛設，及炒房獲利形同免稅的荒謬情況，這些未來新政府或新國會在全盤檢討相關政策並導正之前，應該還要追究其責，也就是貫徹轉型正義，不能只有受害者，卻揪不出加害人。 {ad-優質推薦： 后里工業用地,   芎林透天,   航空城廠房買賣,   南投房屋買賣,   台南透天,   }

須知，過去解嚴後，228事件及白色恐怖等逐漸攤在陽光下，然並未實踐轉型正義，找出真正的加害者，予以譴責甚或要求負起責任，於是讓這些不幸史實，繼續成為撕裂台灣社會和諧的潛在危機，著實令人不勝唏噓。 如今，軍宅玄案所揭發出的眷改弊端，乃至過去國宅、合宜宅，甚或捷運聯合開發案，所形成的若干不公不義，新的領導團隊都應盡快仔細檢視，找出癥結所在，更要找出當中人謀不臧的人等或共犯結構，才能防止憾事不再發生，也才可真正化解此事造成的社會階級矛盾衝突，畢竟未來還有許多眷村及老舊社區建築亟待改良。 住展房屋網企研室還需提醒，台灣都會區高齡房屋林立，以安全防災為本的都更，仍有推動之必要和急迫性，但也牽涉原住戶居住及所有權保障。軍宅玄案所揭發的種種可能弊病，也是未來新國會修定都更條例時，必須引以為誡，甚至設立預防機制的。 {ad-優質推薦： 礁溪買屋賣屋,   豐原買賣農地,   屏東電梯華廈,   南投店面,   彰化房屋網,   }​

【地產專欄】徐佳馨：想買便宜？議價撇步大公開！

房地產市場進入盤整期，對於很多準買方來說，因為擔心價格將往下修正而陷入長考，不過，現階段的低利率狀況在短期內不會變化，即使價格修正，除非是賣壓極大的區域，不然想要「對半砍」或是期待屋主「斷頭出」幾乎是不可能的事情。 其實只要把握一些基本原則，只要出價有方，若是競爭者少，就有機會出現意外驚喜，購屋人不妨試試。 掌握先機 把握2工具 對於很多買方來說，由於經驗不足，很容易被媒體與市場氛圍牽著走，雖然是老生常談，但在這個時間點，還是最建議把握2個工具。 工具1：首推就是內政部不動產實價登錄 相較於投資客和業者，自用客戶在行情掌握度上確實較弱，但現在成交行情都透明，只要透過實價登錄資料可以得知社區與周邊的成交行情，以及最近價格波動，當心中對價格有底，就能夠自信滿滿的踏上議價第1步。 工具2：各家房仲網站及網路賣屋平台 特別是預售即將交屋的個案，或者是近幾年交屋的新古屋，只要在網路上打入社區名稱，就能看到目前開價、出售件數，如果一個社區出售案件多，價格又十分混亂，購屋人可得特別留神。 {ad-優質推薦： 新竹工業用地,   台南市北區套房,   桃園透天,   桃園透天,   板橋農地,   }

未來難預期 業者銀行好詢價 不可諱言，雖然房價下修，但修正多少難以預期，出價前除了透過公開資料查詢外，也可以向銀行房貸部門詢問鑑價與貸款成數，因為即使在同個區域，銀行仍會針對屋齡、內外環境等個別條件決定貸款成數，特別是保守型的行庫，放款條件更具參考價值。 以目前的市況，若銀行不願意貸款或是貸款成數很低的房子，價格自然不容易往上飆高，買方心中有底，比較能夠做出正確決定。 準備好議價 便宜買屋更容易 房地產市場表現疲軟，這時候下決定似乎比過去房價往上走時更為困難，當市場往下走有買屋需求，卻又擔心房價修正，想要買在低點，卻又擔心低點還有更低點，這時候到底該不該出手的複雜心情，應該是不少買方眼下的寫照。 其實在這個時間點買屋，除了過去市場常常強調的房屋本身條件外，更重要的就是議價能力，只要做好萬全準備，就比別人更容易買到便宜。 {ad-優質推薦： 嘉義市西區辦公室,   彰化不動產,   新北市土地,   湖口電梯華廈,   斗六建地,   }​

捷運飯店宅 府中晶品 生活置產贏家

工商時報【新北市訊】 新板特區，發光發熱，超級浩市達（HOPSCA）將擴大3倍版圖，更勝信義計畫！板橋核心蛋黃區府中商圈，有如繁華不夜城，捷運站、誠品、錢櫃、星聚點、星巴克、麥當勞、連鎖名店、量販店、觀光夜市、……時尚生活繽紛多彩，自住便利，出租容易，保值抗跌性高，是當前房市新亮點，入主「府中晶品」，是生活贏家，也是置產贏家！ {ad-優質推薦： 台南市南區電梯大樓,   雲林土地,   新竹別墅,   八德房屋買賣,   中正區房屋網,   }

由國宸建築團隊極致用心，集名家設計與工藝之大成，移植北市信義區飯店設計概念，打造五星級大廳、崗石梯廳、俱樂部休閒、尊榮物管服務、FTTB光纖到府、觀景降板浴缸…… 等豪宅排場，出則繁華，入即寧靜，賦予頂級精品住宅價值。 為慶祝此案精工落成，即日起訂購並簽約完成即送酷炫Gogoro電動機車或時尚家電。地址：新北市板橋區四川路一段67號服務專線（02）2951-6688 。 {ad-優質推薦： 澎湖旱地,   桃園套房,   五股買屋賣屋,   台南市南區房屋買賣,   新北市辦公室,   }​

北台房市安全十區 三峽上榜 爆冷門 累計餘屋僅332戶

工商時報【記者蔡惠芳╱台北報導】 北台灣都會區房市餘屋賣壓最低、平均銷售率相對較高的「安全十區」昨（17）日揭曉。新北市三峽爆出冷門，最近3年累計餘屋332戶、平均銷售率逾8成，一舉躋身前十大安全區域；至於桃園新屋區更躍居榜首，餘屋僅85戶。 住展雜誌昨（17）日公布最新調查，從2013年1月至2015年12月11日止，近3年北台灣待售新成屋、預售屋餘屋量最少的「安全十區」出爐，其中，台北市有5區入榜、新北市有3區、桃園與新竹各有1區，值得一提的是，「林三淡」中的三峽躋身「安全十區」榜，餘屋賣壓遠低於坊間流傳。 住展雜誌企研室經理何世昌表示，「安全十區」餘屋量僅二、三百戶。第一到第五名分別為新屋、信義、南港、新豐、大安；第六到十名為泰山、松山、樹林、大同、三峽。這些安全區餘屋量少，自住型買盤比例較高，房價較有實質性的支撐。 {ad-優質推薦： 后里土地,   屏東土地,   小港買屋,   台南公寓,   關西透天,   新屋租廠房,   }

何世昌表示，三峽上榜頗讓人跌破眼鏡。近3年來，三峽新案多已順利消化，線上待售量僅剩3百多戶；不過北大特區內餘屋多是大坪數產品，是較不利之處。 至於躍居榜首的新屋也是大黑馬。何世昌表示，新屋為桃園低價區，頗受自住客青睞；新推出個案多集中在頭洲、過嶺重劃區，推案以透天居多，重劃區則有大樓，客源主要為當地客與中壢客；透天總價多在1,000∼1,800萬之間，大樓成交行情自每坪15∼19萬不等。 住展調查，新屋近3年銷售率，不論新成屋、預售屋平均都有8成，表現比周邊高單價區高出2成以上，線上銷售中餘屋只剩85戶。 {ad-優質推薦： 嘉義公寓,   台北透天,   屏東房屋買賣,   龍井農地建地,   中壢買房子,   }​