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政府當二房東 落實社會住宅

工商時報【方明╱台北報導】 為落實小英總統8年20萬戶社會住宅政見，內政部營建署昨（22）日在一談座談會上首度透露，將以地方政府當「二房東」方式，包租代管8萬戶房屋來推動社宅政策，初期先在6都直轄市辦理，每市1,000戶、總計6,000戶，預計106年上路。 其中，配套措施之一是由中央政府辦理「凶宅險」，針對民眾將房屋租給政府後，若因特定事故導致房價下跌的補償保障。 政大商學院信義不動產研究中心昨日針對社宅議題舉辦社會住宅政策座談會，營建署國宅組組長朱慶倫表示，根據100年度社會住宅需求調查報告推估，經濟或社會弱勢家庭且無自有住宅者約40萬戶，其中有8成願意入住社會住宅。 國內社會住宅處於起步階段，計畫8年內推動20萬戶的社會住宅，目前住宅法社會住宅專章修正要點，已於7月18日報行政院，期望在年底前由立法院通過；20萬戶社宅興辦方式，包括直接興建10萬戶、容積獎勵2萬戶與包租8萬戶。 {ad-優質推薦： 中山區店面,   龍潭電梯大樓,   鹽埔農地農舍買賣,   埔里別墅買賣,   草屯房屋買賣,   }

朱慶倫指出，包租代管8萬戶部分，將於106年開始試辦並滾動式檢討，預計由地方政府當二房東、並委託1∼2家業者代管，明年先以6都辦理，每市1,000戶總計6,000戶，由地方政府向市場承租物件後，再參考市價打8折轉租弱勢族群，政府將編列預算補貼租金價差。 另外，也將首次建立「兇宅險」的機制，房屋有跌價時的補償保障。其他配套措施方面，稅賦減免部分若房東參與包租代管政策，每月租金所得1萬以內可免所得稅，另外必須支出可扣抵，例如租金收入1.5萬元，1萬元免所得稅，5000元的6成可扣抵必要支出，剩餘2,000元才計算所得。朱慶倫表示，政府希望透過稅負優惠、專業管理以及保險制度，吸引更多房東參與社會住宅計畫。 在政府自行興建社會住宅方面，政府預計直接興建10萬戶社宅，土地來源可無償撥用國有非公共土地外，於住宅法修正案獲立法院通過後，可辦理長期租用。 至於經費來源方面，朱慶倫指出，由地方政府提報借款需求，向本國銀行借貸，由中央政府出面仲介增強信用，目前包括土銀、合庫等公股行庫都表達高度興趣，預估可提供1,500億元借款額度，且借款利率在1％以下。 {ad-優質推薦： 蘆洲電梯大樓,   雲林電梯華廈,   湖口買屋,   中壢公寓,   新埔別墅,   }

購屋者有拒絕瑕疵物之權

【文/住展雜誌】我國民法有關「物之瑕疵擔保」規定，原則上於物件移轉後始有適用，但出賣人既有給付無瑕疵物之義務，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利。在房屋買賣中，如果房屋的瑕疵不能修補，或雖能修補而出賣人表示不願為之者，那麼在房屋移轉過戶前，買受人即得行使擔保請求權，並得拒絕給付相當之價金，以免損及買受人之權益。 黃姓男子在二年前委託立鴻不動產仲介經紀公司，願以六百一十萬元承購鄭姓屋主的新北市八里區的一棟房子，黃並與房仲公司簽立「附停止條件定金委託書」、確認書，及十二萬元之支票作為定金之支付，經房仲向屋主轉達後，屋主同意出售，但雙方尚未簽立買賣契約。 房屋天花板鋼筋外露 後來黃姓買家發現房屋天花板鋼筋有外露情形，不願意購買，但房仲公司認為，依確認書的約定，買方選擇使用「附停止條件定金委託書」於賣方簽認出售時，買賣契約視同成立，買方同意支付相當於成交總價百分之二之服務報酬予受託人。因黃姓買家遲不與鄭姓屋主簽定買賣契約，並拒絕給付房仲的服務報酬十二萬多元，房仲公司於是提告。 士林地院認為，黃姓買家在看屋時就對房屋有鋼筋外露之情形提出質疑，房仲公司卻未協助釐清，反而主張少數鋼筋外露不代表房子結構有問題，並稱如有海砂屋疑慮，依委託書約定也是在簽完買賣契約後進行檢測，且發函催告黃姓買家於七日內出面簽約，逾期即解除契約，顯見房仲並無協助黃姓買家解決瑕疵疑義意願。 法院指出，本件房地總價高達六百一十萬元，升斗小民窮一生之力，或僅能購得一、二，黃姓買家慎重其事，於房屋存有瑕疵之情狀，拒絕相關繼續履約行為，包括不動產買賣契約書簽立，衡情實屬合理。 {ad-優質推薦： 竹東房屋買賣,   台南買屋,   湖口工業廠房,   五結不動產,   苗栗透天,   }

最高法院的判決見解 士林地院並引用最高法院的判決見解指出，民法有關物之瑕疵擔保規定，原則上固於危險移轉後始有適用，但出賣人既有給付無瑕疵物之義務，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，則在特定物之買賣，依法律規範之目的，物之瑕疵不能修補，或雖能修補而出賣人表示不願為之者，應認為在危險移轉前買受人即得行使擔保請求權，並得拒絕給付相當之價金。 士林地院表示，購屋者於受領房地前，如發現房屋存有瑕疵，為免往後之法律關係趨於複雜，原得拒絕受領房地、拒絕給付相當之價金；而基於同一理由，於房屋存有瑕疵之情狀，亦得拒絕相關繼續履約行為，黃姓買家以房屋天花板鋼筋外露之客觀情事，因而未立即簽訂不動產買賣契約書，有正當理由，判決房仲公司無權請求黃男給付服務報酬。 【更多精采內容請上《住展房屋網》官網www.myhousing.com.tw；《住展房屋網》官方粉絲團https://www.facebook.com/myhousingfan。未經授權，請勿轉載】 {ad-優質推薦： 苗栗工業用地,   桃園買房子,   基隆電梯華廈,   屏東房屋,   彰化農地建地,   }

占地為王文化橫行 弱勢就能理直氣壯違法？

【住展房屋網/台北報導】高雄旗山太平商場（大溝頂）被鑑定為危險建物，高雄市府因此展開拆除行動，卻遭現住戶激烈抗拒；商場自救會聲稱，這是苗栗大埔案翻版，質疑高雄市失去居住正義。不過，住展房屋網企研室認為，近年來民粹風氣將居住正義無限上綱，有些遭到強拆的屋主明明自己站不住腳，卻拿著「弱勢」二個字當擋箭牌阻止強拆；如果政府向民粹低頭持續縱容，那豈不是鼓勵大家占地為王算了？ 雖然旗山太平商場最早是由民間出資興建，期間部份店舖經過轉手；但土地始終沒有私有化，而是國有地。無論當初興建時政府有無核准、有無佔用國有地疑慮，租約期限到之後地主有權利收回土地，而不是蓋了房子之後，就可以一直住下去。 住展房屋網企研室指出，事實上，類似問題在台灣時常發生，許多佔用國有地的屋主。佔用時間久了，就把佔用行為合理化，自認為「我在這裡住了數十年，為什麼現在要我搬走？」卻未對佔用國有地的不法行為作出合理交待。 {ad-優質推薦： 屏東土地開發,   屏東買屋,   台中北區辦公室,   楊梅農地農舍買賣,   八德農地,   }

在太平商場之前，台北市華光社區也是類似情況，住戶在國有地上蓋房子住久了，政府要求搬離，屋主卻賴皮不願搬了。 這類長久佔據國有地而不願搬遷的民眾，往往不願面對非法佔用的事實；而是拿「歷史性因素」、「文化保留」、「欺負弱勢」等名堂對政府扣帽子，並把政府強拆無限上綱，甚至跟苗栗張藥房作類比；但事實上二者情況截然不同；張藥房是私人產權，太平商場卻沒有土地所有權，而且房子早已被鑑定為危樓。 如果在國有地上蓋房子，住久了就是你家的。那現在買不起房子的年青人，是不是可以糾眾「組團」，一起佔據台北市精華區國有地，並且在那裡亂蓋房子住下來？如果政府想要趕人，年青人就肉身阻擋，大喊政府欺壓弱勢。占據幾年後，年青人所在精華國有土地上所蓋的房子，是否就能合法化？ 有人認為，政府不應欺壓弱勢民眾，這些佔據國有地的民眾太過弱勢，若將他們趕走，他們可能會無處可去。 但若換個立場來看，如果佔用戶所佔用的是你家的土地，那你會因此把土地平白送給佔用戶嗎？如果你自己不肯、不願讓自己的權益犧牲，那為何要慷國家之慨？認為國家就該給佔用戶方便？甚至讓他們保留房子？這種佔地為王的思維真不該獲得鼓勵，更不是國家進步的動力 新聞提供：住展房屋網www.myhousing.com.tw {ad-優質推薦： 蘆竹買屋,   萬華房屋買賣,   基隆買屋,   大雅房屋網,   淡水建地,   }

Q2房價憂喜參半 北市新建案穩坐保值哥 房價止跌走揚

【住展房屋網/台北報導】據住展雜誌統計，北台灣今（2016）年新成屋、預售屋Q2房價結果出爐，新北、基隆、桃園與新竹房價下跌，但宜蘭地區、以及近年價量走勢最弱的台北市竟逆勢走揚，頗讓人跌破眼鏡。 新北桃竹續跌　買氣已經回升 新北市、桃園與新竹Q2價格跌幅較重，主因是有感讓利建案增多，驅使周邊部份建案跟進降價所致。住展雜誌企研室經理何世昌表示，因建案讓價空間大，買氣明顯比Q1回溫，算是一則以喜，一則以憂。 其中，新北成交均價由40.6萬／坪跌至40.3萬／坪，房價已連跌五季，季跌幅約0.74％、年跌幅約4.73％。桃園由23.4萬／坪跌至23.0萬／坪，房價連跌七季，季跌幅約1.71％、年跌幅約4.56％。新竹則從23.1萬／坪跌至22.9萬／坪，季跌幅約0.87％，連三季下挫，年跌幅約2.55％。 北市的房價紅了　代銷的臉綠了 台北市新建案房價自2014年Q4起開始向下修正，截至今年Q1為止，價格已連跌六季至86.0萬／坪。北市房價歷經約一年半下滑後，今年Q2回彈至86.4萬／坪、季漲幅約0.47％，中止連6季下跌，惟年跌幅約4.11％。 住展雜誌企研室經理何世昌分析，房價止跌回升的主因，與央行持續降息、解除選擇性信用管制，以及單價較高的小坪數建案增多有關。Q2北市房價雖止跌，但仍未脫離修正盤整格局，必須觀察兩個季度以上的房價變化，才能看見更明確的方向。 台北市房價紅了，建商笑了，但代銷的臉卻綠了。與其他縣市相比，北市建商讓價幅度偏低，難符合買方的價格期待，所以成交量持續維持在低檔，形成「有價無量」的現象。因此，倚賴成交佣金為生的代銷業大多苦哈哈，反而比購屋者更期待建商能夠讓價以促進成交。 {ad-優質推薦： 台中市西區公寓,   苗栗廠房廠辦,   花蓮房屋,   台中店面,   新莊休閒農地,   }

蛋黃區最保值　天龍區換人作 從近一年北市各行政區房價變化上來看，顯示北市蛋黃區新建案房價仍舊最保值，大安、信義、中山區跌幅僅約2到3個百分點，反觀大同、萬華區等蛋白區跌幅已逾7至10個百分點。 過去被戲稱為「天龍區」的大安區，多年來始終是北市房價最貴的行政區，但今年Q2已被信義區超越，從老大哥落居老二。但因這兩個行政區房價水準差異極小，若未來信義區建案讓價空間增大、或大安區有新豪宅案公開，最貴行政區的桂冠可能會隨時易手。 何世昌強調，預估今年房市依然維持著「有價無量、有量無價」的趨勢發展不變。換言之，今年房市要熱要冷，關鍵在業者價格肯不肯放，因為若想等待政府救市、或者買方追價，實現的可能性已經不大。 【更多精采內容請上《住展房屋網》官網www.myhousing.com.tw；《住展房屋網》官方粉絲團https://www.facebook.com/myhousingfan。未經授權，請勿轉載】 {ad-優質推薦： 豐原農地,   竹田建地,   大里電梯華廈,   斗六建地,   東港公寓,   }

房市不景氣 建商搞副業

工商時報【陳宥臻╱台北報導】 房市不景氣，建設業紛紛搞起副業，其中，立偕建設團隊在八德路承租老倉庫改建為餐廳的「一號糧倉」昨正式開幕營運；而璞園團隊也在年初租下百年古蹟經營「璞海鮮」，有趣的是，「璞海鮮」一開始是以私人招待所為主，後來反應太好，才開放散客對外營業。 同時，甲山林董事長祝文宇為支持兒子跨足遊戲產業，由愛山林轉投資成立甲山林娛樂，主要製作PC單機遊戲，第一款App名稱叫《創世奇兵》，預計8月上線，以武俠和中國神話題材為主，臉書粉絲團小編甚至就是祝文宇的獨子祝藝本人，據悉未來還會有與房地產結合的遊戲問世。 {ad-優質推薦： 彰化買房子,   嘉義市東區買房子,   工業用地,   中壢不動產,   中壢土地,   }

有趣的是，建設業老闆開餐廳選特色老宅頗為流行。璞園主管指出，旗下PURO PURO西班牙餐廳的建築物是自有，未來規劃都市更新，但今年開幕的璞海鮮是承租迪化街百年古蹟，純粹是董事長李忠恕本來要當私人招待所，結果來的朋友都很喜歡，陸續介紹朋友來消費，現在更全面對外營業；兩層樓的古式建築搭配創意台菜，餐點消費從300多到1800多元都有。 昨舉辦記者會的一號糧倉，是台北市中心現存唯一的日式木造統制倉庫，原本是儲備戰亂時糧食興建，荒廢多年後經由立偕團隊接手，歷經近3年籌備，規劃小酒館餐廳及販售在地農產品，以食物劇場的方式呈現。 立偕團隊指出，餐廳食材有濃濃台灣味，例如使用的雞肉，是幫助弱勢原住民投入飼養並成功契作，推出的「蒜香烤全雞」就是嚴選飼養100天的桂丁土雞，另「烤香料豬腩捲」是永隆牧場的胡蘿蔔豬五花肉烹煮而成。 此外，像是桃園建商璟都建設，從2013年開始陸續成立璟咖啡、璟衣衛、璟麵包、璟醫療和璟藝術等，璟都建設董事長黃國明日前表示，從食衣住行開設店面，讓建商不只是蓋房子，還創造更有價值、更有想法的社區經營。 {ad-優質推薦： 前鎮區房屋買賣,   前鎮區買屋賣屋,   桃園電梯華廈,   北屯土地開發買賣,   桃園透天,   }

【地產專欄】徐佳馨：房屋稅調整 讓瘦鵝也拔毛？

前行政院長陳沖近日投書媒體，主張房屋稅「不可增只能廢」，現行房屋稅已「違法違憲」，並質疑房屋稅「稅基、稅率」不合理，此言論一出，引發各界討論，有人認為只有加稅才能抑制囤房，也有人指出貿然加稅可能會「呷緊弄破碗」。 究竟房屋稅調整會產生甚麼影響？在目前氛圍下，又有什麼方法可以自救？長此以往，民眾要如何看待與因應呢？ 市場低迷卻調房屋稅引戰？ 最近房屋稅的爭議鬧得滿城風雨，台南市近期宣布明年將調漲並溯及過去取得執照的中古屋，點燃房屋稅戰火。 另外，台北市因為房屋稅條例修正，使非自用住宅房屋稅最高稅率拉到3.6%之外，另有評定標準單價、地段率調高，以及豪宅路段率加乘，如此「有感」的調整就在市場走空的短短幾年間，更讓不少人認為，地方政府調整稅制與市場走勢背道而馳，自然產生非常大的被剝奪感。 {ad-優質推薦： 汐止農地,   南港不動產,   中壢土地開發買賣,   南崁辦公室,   桃園建地,   }

調整房屋稅時機幅度問題大 在筆者看來，這樣的紛爭來自於調整時機與調整幅度2個部分。 就調整時機來看，或許受惠於交易熱絡時土地增值稅的大筆收入，讓地方政府忽略了每年都可以都收到的房屋稅和地價稅也是財源之一，等到市況冷清，地方財源困窘的時候才想到來調整，也無怪會有雨天收傘之譏。 而在調整幅度上，純以房屋稅的稅率來看，目前自用稅率是1.2%，和各國相比並不算低，問題出在多年未調整的房屋核定單價被認為是偏低。 房屋稅公式教你算 用房屋稅公式做觀察 房屋核定單價 × 面積 × 1－折舊率 × 折舊年數 × 街路等級調整率（地段率）× 適用稅率＝應納房屋稅 以北市為例，2014年平均調整幅度是1.66倍，直接反映在房屋稅公式上，就是倍數反應，即使有1年2%的折舊，怎麼算都會有感。而眾人在討論房屋稅的同時也多數忽略了，房屋核定單價與契稅連動，每年繳的房屋稅還可以咬牙苦撐，但買房時所支付的契稅，威力卻不容小覷。 了解自用優勢優惠稅率 當然，對於一般民眾來說，抗稅不可能，唯一能做的，就是了解所有「自用」稅率相關規定，盡量讓自己手上的不動產處於「自用」狀態；例如房屋稅的自用規定是，本人、配偶與未成年子女名下3戶，且沒有營業使用，適用1.2%的稅率。 特別在多屋「囤房稅」開徵後，自用住宅的房屋稅率最低只有1.2%，非屬自住房屋稅率最高可達3.6%。自用住宅房產優惠稅率較一般稅率輕，與其看正反兩造攻防，不如想想怎麼樣善用自用優勢，讓自己負擔減輕才是王道。 {ad-優質推薦： 南投土地,   三峽土地買賣,   八德農地,   新北市公寓,   豐原休閒農地,   }

【地產專欄】莊孟翰：今後房市最難解之5大議題

國內房地產自2003年以來一直呈現多頭行情，主要緣於市場長期處於「有史以來最低、最長之低利率時期」、「有史以來最多之氾濫游資」，與「有史以來最大之租稅減幅」這3大因素。 減稅、炒作投資加大貧富差距 至去年11月，5大銀行新承做購屋貸款利率已降至1.906%，並且1年期存款利率亦僅1.28%；此外，截至目前為止，超額儲蓄依舊高達12.3兆元。 至於連續減稅最受訾議者，如2005年土地增值稅大幅調降至20%、30%、40%，與2009年遺產及贈與稅大幅調降至10%單一稅率，以及2010年營利事業所得稅率由25%大幅調降至17%。 影響所及，隨著投資工具之炒作增值，貧富差距愈來愈大，社會問題層出不窮。 外幣政策、經濟低迷影響大 而此一情勢又與2008年全球金融海嘯之後，美國3次QE即量化寬鬆貨幣政策所釋出高達3.98兆美元，並且其後日本與歐元區也相繼推出量化寬鬆貨幣政策息息相關。 而最值得關切的則是國內經濟長期低迷，缺乏產業投資機會，導致錢多為患，資金大量流入房市，終致房價一再飆漲超過10年。至於另一關鍵因素即在於經濟的內外在環境不佳。 根據行政院主計總處所公布之數據，2015年經濟成長率僅1.06%，上市櫃公司股票總成交值增加率為負8.4%；此外，全年海關出口總值年增率為負10.6%，進口總值年增率負16.5%。 1~11月外銷訂單年增率負3.6%、國內接單海外生產比率高達54.9%，至於11月之失業率為3.91％，失業人數仍高達45.7萬人，而這也正是當前一般年輕人購屋能力節節下降之一大因素；由此不難了解當前國內經濟之困窘處境及其對房市之影響。 如再據此探討未來之發展趨勢，則有以下5大議題最值得關注： 1：經濟嚴重衰退 U型谷底拉長 2015年我國前3季之經濟成長率分別為4.04%、0.57%、-0.63%，雖然主計總處預估2016年為2.32%，惟在實質薪資所得倒退16年，最高5%與最低5%之所得差距高達99.39倍，在內需與外需，以及股、匯、房充滿變數情況下，未來房市「U型谷底」盤整期間勢必隨之拉長。 2：投報率全球最低 海外投資熱絡 根據全球房地產指南Global Property Guide最近更新之數據顯示，台北市房價每平方公尺7,112美元，依1月17日1美元等於新台幣33.737元換算，每坪平均房價79.32萬元，位居全球第19位，並且房價租金比64倍，仍高居全球第1位。 其次，毛租金收益率僅1.57%則是全球最低，因此，多年來一直被評為「一顆星」之不具投資價值城市，而這也正是近年海外不動產投資轉趨熱絡，資金大量外流之一大之主因。 3：供需結構問題 超額供給潛藏風險 國內房市超額供給由來已久，根據行政院主計總處於今年1月所公布內政部營建署利用房屋稅籍資料與台電用電資料所做之調查報告，2014年底全國低度使用住宅高達85萬戶，占整體住宅存量比率為10.3%。 現階段正值景氣急遽轉折，房價逐漸向下探底，加以新成屋不斷釋出，未來空屋、餘屋存量累積勢必愈來愈多；影響所及，不僅建商必須審慎因應流動性風險，金融業更要積極防範系統性風險。 {ad-優質推薦： 員林農地,   中壢買房子,   汐止公寓,   八德店面,   屏東房屋,   }

4：稅制結構問題 短期重稅雪上加霜 自從2014年7月1日台北市實施「囤房稅」，引爆房市景氣重挫，緊接著2016年1月1日全台公告土地現值與公告地價又大幅調漲，並且房地合一新稅制也在1月1日同步實施。 雖然去年底買賣移轉數量因新舊制影響而大幅回升，惟全年交易仍可能創下13年來新低，窺其原因為短期內持有稅房屋稅、地價稅、交易稅土地增值稅、契稅與資本利得稅房產交易所得同時實施。 其中尤以多產階層高級住宅之持有稅負呈現3級跳暴增，導致高總價房產交易驟減，並且短期重稅之後遺症已逐漸由台北市、新北市逐漸蔓延至桃園、新竹、中南部及全國各地。 5：人口零成長 影響購屋意願 根據國發會所公布2014~2061年的人口推估，在2021年中將首度出現零成長，屆時是否會像日本經濟「失落的10年」再加10年，呈現欲振乏力之走勢。 房地產是否也會在房價不會上漲的預期心理下，沿襲日本模式，將有限的資金投注於養老，不再熱中購屋置產，轉而逐漸改以租屋方式替代，此一發展趨勢，實頗值得深入探討。 現階段隨著景氣低迷走勢，預售屋、新成屋、中古屋競價求售愈來愈明顯，除金融業不斷進行風險控管之外，主管機關亦嚴防崩盤導致硬著陸，在此情勢下，未來市場走勢是呈「U型」或「L型」谷底盤整，仍須端看政府政策而定。 {ad-優質推薦： 岡山店面,   桃園廠房廠辦,   大安區店面,   中壢房屋買賣,   大寮買屋賣屋,   }

平議陳冲房屋稅加稅違憲說－台灣房產稅改 不需要事後諸葛

【住展房屋網/台北報導】前閣揆陳冲日前投書聯合報，直指房屋稅宜廢降不宜增，還重砲批評台北及台南市府的房屋稅增稅規劃；結果隔日各報好似鯊魚聞到血腥味般，全都以大篇幅、頭版方式刊登報導，當然讓相關話題再掀波瀾。 先不論其動機為何，陳冲之相關論述，除了違憲說已被攻破外，住展房屋網企研室認為，其實還有一些似是而非之處；然各報卻完全不察就大肆宣揚，難道只因陳冲曾經官大，所以學問大？因此住展房屋網企研室必須點出當中問題，予以澄清，以正視聽。 首先，陳冲說房屋稅要謙卑，這點其實只說對了一半。沒錯，一旦攸關人民基本居住需求或權利時，政府推動相關稅制，乃至其他制度之調整，都應該戒慎。正所謂『民之所欲，常在我心』，尤其目前正值經濟不佳、人民消費力及意願低落時，更不宜貿然加稅，這部分的確要謙卑。 然弔詭的是，正是這種謙卑，造成台灣房地產價格飆漲。因為過往至今，官方總是一視同仁地用同樣謙卑的態度，對待剛性需求者及投機炒作客，可是『謙卑謙卑再謙卑』的結果，是前者被剝了好幾層皮，得用更高代價換取居住需求；後者穩賺不勞之財，付出成本卻極少；更嚴重的是，整個國家得付出更高的社會成本。 住展房屋網企研室指出，台灣房市的現實中，有許多人購房交易，不是為自用或換屋，而是短線套利，這種行為就該透過若干制度予以遏止，或加重課稅使其付出該付代價，根本不需要謙卑以待！ 然而，過去不動產稅基一直偏離市價或實價太多，表面上是如陳冲所說的謙卑，說實話就是放任不管，結果造成炒作成本極低；如果一年只需繳實質稅率不到百分之一的持有稅，但房價可能一年漲個三、五趴，這種穩賺不賠的生意，有誰不做？ {ad-優質推薦： 斗六買房子,   台南北區房屋買賣,   台中農地,   新化買屋,   斗南農地,   }

所以要使原本扭曲的不動產稅制合理化，需要的不是謙卑，而是對症下藥。首先，稅基必須合理化，這點各方皆無異議；既然地價及房屋稅基的認定方式，各方多有疑義，加上考量與市價之連動性，因此改徵單一房產稅應是合理之選項，這樣一來，甚至連豪宅稅的爭議都可化解。據此，欣見官方朝此方面研究，但住展房屋網企研室仍認為三年時間太長，應盡可能加速推動。 另一方面，針對普羅大眾的自用住宅課稅，的確應該謙卑；既然如此，就該盡快進行住宅使用現況普查，揪出真正持有房屋卻閒置者，課徵較重稅率，甚至開徵空屋稅。 回到陳冲投書，雖有以上疑義處；但至少仍點出房屋稅的相關問題，讓外界有機會好好檢視。然而，住展房屋網企研室真正要提出質疑的是，不動產稅制的問題或病灶由來已久，陳冲任閣揆時也是如此，而且和房屋稅制新舊根本無關；當時怎沒見陳冲指出問題，並提改革對策？卻要等現在卸任，甚至政權輪替後，再來投書大放闕詞？台灣房產稅改，真的不需要又一個說三道四的事後諸葛！ 新聞提供：住展房屋網www.myhousing.com.tw {ad-優質推薦： 東港農地,   台中公寓,   斗六透天,   台中北區電梯大樓,   南屯區透天,   }

北市10大低總價熱門社區 最多年跌一成
工商時報【方明╱台北報導】 房仲業者統計今年前5月，北市前10大低總價熱門交易社區房價年下修幅度為2.7％∼10.4％，僅「瓏山林藝術館」逆勢上揚8.3％；交易量最大的「南港國宅」小跌2.7％，房價下跌最大的則是「信義星池」、跌幅達10.4％。 根據群義房屋統計，台北市總價1,000萬∼2,000萬元間的住宅物件，交易量最大的為南港區「南港國宅」，從去年至今共有38筆交易，平均單價從去年每坪40.8萬降至今年每坪39.7萬元，降幅2.7％。 交易量第3高的「士林新天地」，今年成交均價為每坪45.2萬元，較區域行情還低，主要因此案土地使用分區為第3種工業區，產品類型特殊，恐不適用政府優惠房貸，近1年房價跌幅8.4％。 {ad-優質推薦： 新莊套房,   桃園廠房廠辦,   烏日買賣農地,   桃園買房子,   新北市休閒農地,   } 群義房屋總經理陳俊男指出，內湖區的「瓏山林藝術館」，為10大熱門社區中唯一上漲的社區，去年房價均價每坪52.1萬元，今年每坪上漲至56.4萬元、年漲幅8.3％，主要因屋齡新穎、套房價格相較周邊同類型套房產品還低，吸引不少媒體人、醫護人員、內湖科學園區上班族購買或承租。 此外，「Vision 1」、「基泰之星」、「LV288松贊花園」、「愛眉山莊」、「信義星池」、「昇陽大地」皆在10大熱門低總價社區排行中，其中「信義星池」房價下修10.4％最多。 陳俊男表示，以這些交易量相對較大的社區來說，今年交易量相較去年同期已縮減2∼4成，房價降幅在10％內屬合理範圍，目前市場以自住、首購為主，低總價產品相對較受青睞，目前房價已下修約5％∼10％，預估未來政策也難再有進一步打房措施，因此房價要大跌機率並不高，短期價格呈盤整狀態。 {ad-優質推薦： 板橋買屋,   苑裡土地,   水上廠房廠辦,   桃園房屋,   樹林工業用地,   }

房市亮點－新北房市 江翠　北側重劃區 房價下修一成
工商時報【方明╱台北報導】 新北江翠北側重劃區新案「江翠ONE」，因打出遠低於區域行情的破盤價，讓該案一炮而紅，但卻吹皺板橋江翠地區房市一池春水，明顯衝擊當地中古屋及新屋市場；房仲業者表示，原本該區域新案成交單價50∼60萬元，舊公寓單價40萬元的行情，因「江翠ONE」跳樓拍賣價，預料區域整體房價恐將再下修1成。 新北江翠北側重劃區從華翠大橋、萬板大橋、華江橋、大漢橋一直延伸至新海橋，重劃區分AB、C、DE、FG等四大區塊。 由茂德建設及漢翔開發在此推出的第1筆建案「江翠ONE」，一推出即造成市場震撼，規畫15∼35坪的1∼3房產品，平均成交單價僅38∼42萬元，遠低於當地市場行情，已震動江子翠地區整體房市。 {ad-優質推薦： 礁溪套房,   大安區休閒農地,   西屯廠房廠辦,   台北電梯華廈,   北投公寓,   } 台灣房屋新板特區遠百特許加盟店店東賴玉枝指出，「江翠ONE」因建商早期取得土地成本低，才有辦法開出此價格，但該案成交價確實已衝擊江子翠地區整體房市。 江翠生活區以文化路二段、雙十路二段為主幹道，以及莊敬路、松柏街、松江街等路段構成。 她指出，長江路三段上15∼20年的中古華廈，成交單價都要40出頭萬，公寓成交價27∼28萬元；而最精華路段的文化路二段，新大樓成交單價都要55∼60萬元以上，以往該路段公寓單價40∼50萬元，現在屋況好的公寓也要38∼40萬元。 賴玉枝表示，文化路二段附近，居住舒適度高，自然也反應在交易價格上，市議會對面的「寶佳臻峰」，預售價開價在65∼75萬元，實際成交大約在55∼62萬元。 熱門指標知名社區如「三輝都匯二期」，預售開價在70∼78萬元，實際成交在65∼70萬元；江翠國小旁的「江之翠」建案，開價在70萬元，實價登錄則在60萬元上下；農村公園旁都更建案「全陽圓」，開價62∼70萬元，不過有機會以5字頭成交，約在50∼56萬元。 賴玉枝表示，該區域新案成交單價50∼60萬元，舊公寓單價40萬元的行情，因「江翠ONE」跳樓拍賣價，預料區域整體房價恐將再下修1成。 {ad-優質推薦： 桃園農地,   平鎮土地,   土庫農地建地,   嘉義市西區公寓,   台北建地,   }

陳朝平觀點：橫徵房稅千萬億，直叫天下寒士皆寒心
前行政院長陳冲一篇〈房屋稅違憲，主張廢稅〉的神來一筆投書，激起了房屋稅存廢的討論。2014年房屋稅條例修正，原意在於打壓房產炒作，落實居住正義；因此，除了提高房屋稅的法定稅率以外，並針對房屋的｢自用住家｣和｢非住家用｣做出較嚴格的定義。房屋稅條例修正後，財政部網站｢地方稅節稅手冊｣刊載的表格如下。 自用住宅稅輕，囤房者課以重稅，原無疑義，不料，不知道是不是各縣市政府癡瘋於｢轉型正義｣，竟然蠻橫地將調整後的房屋稅實施對象，溯及既往。台南房屋稅要溯及民國90年以後取得的房屋，台北市更離離譜，甚至打算追溯30年。 {ad-優質推薦： 宜蘭買房子,   高雄工業廠房,   桃園買房子,   苗栗休閒農地,   鳳山房屋,   } 撇開法理上的問題不論，單單就台灣當前年齡結構來看，就可很明白地說，北南兩市預定實施的房屋稅徵收政策，是徹頭徹尾的「暴政」!回溯30年，也就是說凡是1986年(民國75年)取得的房子，均適用新的稅率和課稅現值的計算方式。1986年前後，當時台灣住宅的主流還是無電梯的四、五樓公寓，而購屋的族群，多半是上個世紀50/60年嬰兒潮出生的人，如今皆已邁入初老、乃至中老階段。這一族群的人，基本上構成了台灣中產階級的眾數，其中，除經濟條件較佳者外，率多面臨了換屋的需求，也就是必須將屋齡30年的老舊公寓賣掉，購買有電梯的公寓大廈。如今房屋稅、地價稅等房地產持有稅大幅增長，一賣一買之間，未必能享受到房產增值的好處，還得臨老背負重稅，一不小心就得淪為下流老人。拜醫療進步之賜，嬰兒潮出生的中產階級，許多還是｢三明治族群｣，上有老父老母，下有尚屬社會新鮮人的子女，受限於經濟條件，他們多半三代同存但不同堂，第一代垂垂老矣，急需長照而不可得；第三代或領取低薪，或創業維艱，多半無力購屋，勉強購屋，父母必須代支代籌頭期款。夾在中間的嬰兒潮族群，屆齡退休，蠟燭兩頭燒，本就煎熬，如今，遮風避雨的老屋，還得繳納暴漲的房屋稅，情何以堪? {ad-優質推薦： 天母電梯大樓,   新屋不動產,   嘉義市西區買房子,   新北市休閒農地,   大園農地,   }

本報特約--產業追蹤/大陸二季度異常交易地塊環比增67% 全國地價持續上行
近日，中國大陸土地勘測規劃院發佈2016年第二季度大陸全國主要城市地價監測報告。根據地價動態監測系統的最新統計資料，二季度全國地價總體水準溫和上行，綜合、住宅地價環比、同比增速持續上升，商服地價環比增速微升，同比增速放緩。 　值得注意的是，二季度地方國土部門上報異常交易地塊數量環比增加67%，同比漲幅則達到97%，單價創新高的異常交易地塊數量創2014年以來單季度最高。 　資料顯示，2016年第二季度，全國主要監測城市地價總體水準為3715元/平方米，商服、住宅、工業地價分別為6809元/平方米、5662元/平方米和771元/平方米。 　總體來看，綜合、商服、住宅地價環比增速較上一季度有所上升。第二季度，全國主要監測城市綜合、商服、住宅地價環比增速分別為1.29%、0.62%、1.95%，分別較上一季度上升了0.33、0.05、0.68個百分點。 　從各線城市來看，一線城市住宅地價快速上升，二線城市商服、住宅地價環比、同比增速持續上升，三線城市住宅地價環比增速出現上漲跡象。二季度，一線城市除廣州外，各城市、各用途地價增速均有所放緩。就住宅地價而言，全部一線城市的環比增速仍超過3.0%， {ad-優質推薦： 台北房屋,   員林買屋賣屋,   淡水公寓,   馬公買屋賣屋,   台東電梯大樓,   } 處於快速上升狀態，上海市增速高達6.87%，深圳市增速回落幅度最為明顯。 　從城市數量來看，與上一季度相比，105個主要監測城市綜合、住宅地價上升態勢顯化，環比、同比上漲城市均超過八成。第二季度，全國主要監測城市綜合地價環比增速整體上行態勢增強，81個城市地價環比上漲，比上一季度增加5個。住宅地價與綜合地價變化趨勢保持一致，環比上漲的城市有84個，比上一季度增加8個。 　與此同時，二季度地方國土部門上報異常交易地塊數量環比、同比均明顯增加，單價創新高的異常交易地塊數量達到2014年以來單季度最高。截至2016年6月30日，二季度各地上報異常交易地塊75宗，其中一線城市上報了18宗，二線城市上報了20宗，三四線城市上報了37宗。異常交易地塊總數比上季度增加了30宗，漲幅為67%；比上年同期增加了37宗，漲幅為97%。上報的異常交易地塊中，成交單價創新高的11宗，較上季度翻番，是2014年以來單價創新高地塊出現最多的季度。 {ad-優質推薦： 竹南工業地買賣,   台南市東區農地,   吉安賣房子,   斗六公寓,   三芝房屋,   }

市府：房屋稅合法合理公平
　記者鄭佳佳／台南報導 　針對前行政院長陳冲發表課徵房屋稅違法違憲，市府表示，目前房屋標準單是沿用七十三年標準，已不合時宜，加上此次是依照財政部財政健全方案辦理，反指陳冲說法有誤導之嫌且立場前後不一。 　市府昨日表示，依大法官三六九號解釋，房屋稅條例就納稅主體、稅目、稅率、納稅方法及納稅期間等項，已有明文規定，因此並未違憲。經南市不動產評價委員會決議，自九十年七月一日以後興建完成之房屋適用新標準，一切合法合理公平。 {ad-優質推薦： 青埔電梯大樓,   嘉義工業用地,   大同區車位買賣,   彰化買屋,   大園土地,   } 　市府強調，放眼國際，包括美國，或亞洲與台灣鄰近之國家或地區，如日、韓、新加坡或香港等，皆有針對不動產（房屋、土地）課徵稅負的標準或機制，甚至還透過稅負調整來抑制房價，實現居住正義。 　財政健全方案是財政部一○三年一月陳報行政院，並於該年二月廿五日核定原則同意。加上財政部要求地方政府調整房屋標準單價至合理造價的百分之四十到五十。 　市府強調，該方案是江前院長核定的，前任院長陳 ?卻在中央與地方照案執行後投書說違憲違法，恐令人誤解立場前後不一。 {ad-優質推薦： 新營別墅買賣,   龍潭買房子,   和美店面,   桃園土地開發買賣,   新竹市電梯大樓,   }

6都家戶購屋比創新低 台北市首度跌破1%
不動產市場持續低迷，使得今年上半年的家戶購屋比創史上新低紀錄，台北市更首度跌破1%，也就是說，上半年台北市每100戶還不到1戶購屋，且6都中也只有桃園市勉強守住2%。 住商不動產企研室主任徐佳馨18日表示，回顧2013年上半年度家戶購屋比，6都中除了台南市僅1.8%外，其他5都皆有2%以上水準，但從2014年開始同步下滑，到今年上半年，僅桃園市家戶購屋比還有2.4%，其他5都都低於2%，其中又以台北市表現最差，平均100戶中竟還不到1戶購屋。 {ad-優質推薦： 新北市商用不動產,   竹東廠房廠辦,   雲林店面,   南崁別墅,   新北市店面,   } 大家房屋企研室主任郎美囡分析，桃園市因為有龜山合宜住宅大批交屋量撐住2.4%水平外，其他5都都是交易量緊縮的狀態，雖然今年3月央行鬆綁房市管制後，市場略有回溫，但交易量拉抬力道薄弱，除了買賣雙方價格認知仍有落差外，不同於以往市場有許多投資型買方，現在買方以自用為主，房價負擔為主要考量，低總價成為市場主流，但賣方讓價幅度有限，加上低利環境因素，買方等待房屋降價，賣方等待市場反轉，因此拉長房市盤整時間。 住商機構副總經理劉明哲則指出，目前的市場狀況有「沒有賣不掉的房子，只有賣不掉的價格」意味，近期陸續有建商喊出降價口號，吸引買方購屋，因此，只要產品佳，總價符合買方期待，讓價出售頗有成效。 但中古屋市場因房屋所有人是個別的屋主，價格調整的彈性不像建商，劉明哲表示，部分區域在市場多頭時價格拉抬較高，房價向下修正的程度難以貼近買方，尤其台北市、新北市、台中市價格較高的區域，交易量下滑幅度最多，而台北市是全台房價最貴的地區，自用買方能負擔其房價者有限，也是造成家戶購屋比不到1%的原因。 {ad-優質推薦： 左營電梯華廈,   高雄農地,   鶯歌別墅,   桃園建地,   蘆竹農地,   }

財部：土地價格未列稅基 房屋稅未重複課稅
針對前行政院長陳沖稱房屋稅有重複課稅等爭議，財政部今晚（十八日）表示，依據房屋稅條例，房屋稅課稅基礎為房屋標準價格，是依房屋構造標準單價、折舊率及減除地價部份的地段率評定，並無重複課稅問題。 財政部賦稅署今晚表示，依房屋稅條例第11條第1項規定：房屋標準價格，由不動產評價委員會依據三項評定標準訂定，並由直轄市縣市政府公告，包括：房屋構造標準單價、各類房屋的耐用年數及折舊標準，簡稱折舊率、第三則是按照房屋所處街道村里的商業交通情形及房屋供求概況，並比較各該不同地段的房屋買賣價格減除地價部分， {ad-優質推薦： 桃園農地,   台東建地,   淡水農地,   南投山坡地,   大安區土地,   } 訂定標準，通稱地段率，主要是為了讓房屋評價更為合理，以避免相同建材的房屋於不同繁榮地區卻有相同課稅評價。例如在板橋區及貢寮區相同建材房屋，其房屋價值應有不同，因此會以地段率作為房屋評價的調整。另外，實務上通常是房屋與坐落基地併同交易，因此這項規定比較不同地段的房屋買賣價格時，應減除土地價格部分。由此來看，土地價格自始未納入房屋稅稅基，並無未扣除土地價值而重複課稅問題。 {ad-優質推薦： 北投電梯華廈,   淡水休閒農地,   台東買屋賣屋,   前金區電梯大樓,   苗栗土地,   }

陸一線城市房價 ６月漲幅料收窄

工商時報【黃欣╱綜合報導】 中國大陸國家統計局將於7月18日（周一）公布6月份70個大中城市住宅銷售價格報告。市場預期，6月一線城市房價漲幅料將持續縮小，但二、三線城市平均漲幅擴大的情況，短期內不會出現明顯轉變。 統計局公布的5月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，新建商品住宅價格與上月相比，有60個城市房價年增率出現上漲，價格下降的城市有4個，持平的城市有6個。但以月增率來看，上漲的城市數較前月份減少，漲幅也在收窄。 {ad-優質推薦： 台中建地,   后里土地,   朴子農地,   彰化廠房廠辦,   板橋房屋網,   }

統計局城市司高級統計師劉建偉分析，整體來看，房價漲勢正在放緩。但他也坦言，從市場格局來看，雖然一線城市房價仍在上揚，但已顯疲態。反觀二、三線城市在支援性政策以及市場供需不均背景下，房價漲幅繼續擴大。 面對各地房市分化不均，日前大陸社科院發表的報告指出，今年下半年到2017年上半年，房地產市場可能會迎來一個短期調整期，房價增幅將呈現回落趨勢。 {ad-優質推薦： 屏東建地,   中壢工業用地,   板橋土地,   店面,   善化不動產,   }

房市亮點－桃園房市 中正　藝文特區豪宅 低總價搶客

房市亮點－桃園房市 中正　藝文特區豪宅 低總價搶客 工商時報【龍益雲╱桃園報導】 為爭食首購族購屋剛性需求商機，講究高品質、低總價建案已在桃園市豪宅林立桃園區中正藝文特區蓄勢待發，預料將成為下半年周邊房市新趨勢。 德友機構董事長鄭兆佑表示，繼鄰近桃園區中正藝文特區莊二街「德友築跡」已接近完銷，位在敬三街「德友築跡」2期「一巷青」已完工，預訂7月底拆除鷹架、9月底開案，屆時將是周邊唯一先建後售新案，加上停車位總價僅約1,000多萬元，主打兩、三房產品鎖定首購族。 德友「一巷青」為地上10樓、地下3層建案，單價約33萬元，全區29戶樓高3.2米且衛浴開窗，配備INAX免治馬桶、PANASONIC浴室暖風機全室、德國進口太格超耐磨地板，連地下室停車場都設計美化。 {ad-優質推薦： 台南土地開發買賣,   桃園土地,   桃園工業用地,   麻豆建地,   沙鹿廠房廠辦,   }

鄭兆佑強調，「一巷青」以靜巷名宅為主要特色，委由建築美學大師林淵源設計，林淵源設計風格充滿生活韻味，不僅是當前桃園所需的城市美學，兼具美感、豐富生活機能，為消費者打造宜居住宅品質，相較鄰近總價動輒數千萬元「豪宅」毫不遜色。 統計2015年桃園區7大實價揭露交易熱門「高總宅」，多數集中在中正藝文特區，總價介於4,000萬元至8,000萬元，單價在28.2萬元∼43.3萬元之間。 鄭兆佑說，「德友築跡」系列除同德、莊敬學區是許多家長力爭卡位的區域，交通上鄰近中山高速公路南崁交流道以及2號高速公路南桃園交流道，更在未來航空城捷運（桃園機場捷運綠線）展演中心（G11）站、南崁轉運（G12）站中間。 行政院今年4月20日已核定捷運綠線綜合規畫，桃園市長鄭文燦非常重視這條市府首度自主規畫、興建的捷運系統，預訂明年動工，將從八德重劃區經大湳、桃園火車站、中正路、大興西路、藝文特區一路走中正北路銜接機場捷運坑口（A11）站。 他說，眾所矚目的桃園市立圖書總館也確定落腳中正藝文特區，目前市府規畫以複合方式結合美食、電影院與主題餐廳概念，將為藝文特區再添亮點。 鄭兆佑看好桃園市重大建設紛紛到位，也準備在桃園火車站前商圈附近再推新案，位在中華路、南華街口預計年底動工，可謂「舊城區」罕見個案，除再委由林淵源設計，結構工程將委託知名結構技師戴雲發打造出安全履歷認證。 {ad-優質推薦： 吉安土地買賣,   土庫土地買賣,   桃園房屋,   三芝別墅,   新店廠房廠辦,   }

舊不如新？ 新舊屋大PK

購屋常見的三種選擇有預售屋、新成屋、中古屋。同一個區域地段到底要買哪一種呢？其實可以從自身的經濟狀況、入住的急迫性做評估。 簡單來說，預售屋頭期款比例較低，還可依工程進度在兩年左右的時間分期攤付，但無法立即進住，而且單價行情最高，賣的是兩年後的價錢。極為適合工作穩定，定期還有獎金，想透過買房強迫自己儲蓄的族群。 新成屋的建材配備、社區環境、室內格局都可以眼見為憑，可馬上入住，不論鋼筋或鋼骨，都有做地基與筏式基礎、連續壁等工程，抗震能力都達921之後新標準，只是兩成自備款在簽約後須立即到位，付款壓力較大，適合資金準備充裕的購屋族。 而預售或新成屋最讓首購族介意的點，就是公設高到嚇死人！受限法規，這兩種產品的公設動輒34%、35%，等於總價1/3的錢都花在家門外的公共空間上，實際室內坪數只有權狀上的2/3。 {ad-優質推薦： 嘉義市西區土地,   北屯土地,   蘆竹不動產,   台中透天,   蘆洲農地,   }

舊不如新？ 新舊屋大PK 中古屋則可能面臨管線老舊、室內漏水、外牆滲水、缺乏管理、結構體耐震力不足、房價持續折舊等問題，入住前通常還要花一筆費用把水電管線重新換過。這是因為以前管線負荷量都較低，水管、糞管寬度較小，電線規格也比較舊，而現在家電使用度高，最好全部換掉比較安全。也因此，中古屋價格比新成屋低2～4成，但好處是公寓或傳統大樓公設比較低，坪數實在，總價幾乎是同區新大樓的一半，極為適合預算有限的購屋族。 不論選擇預售屋、新成屋、中古屋哪種產品，誰相信都希望「買到的房子可以增值」，所以最重要的是「地段」。而最近競選美國總統的地產大亨川普，跟香港地產鉅富李嘉誠都說過，房地產投資要增值的三個必勝要訣就是：「第一是Location、第二是Location、第三還是Location」。因為很重要，所以說三次！ 大家房屋公關企研室主任朗美囝則針對當前市場銷售情況做進一步的分析。她說，目前中古屋仲介市場碰上的瓶頸是，賣方依然抱持轉手賺一手的心態，因此讓價意願低，另一方面買方接受太多報章媒體的空頭消息，砍價力道大，雙方對價格的共識需要更長時間來磨合，有耐心才能找到好產品。相對來說，新成屋市場因為建商掌握成本，為了因應市場反轉要快速消化餘屋，往往很快就能拍板讓利的行銷策略，讓利的空間也相對較大，因此交易較熱絡，但消費者還是要注意比較一下區域行情，避免成為行銷噱頭下的冤大頭。 {ad-優質推薦： 虎尾公寓,   桃園廠房廠辦,   安平公寓,   嘉義買賣農地,   彰化房屋買賣,   }

【風水專欄】余雪鴻：鄰墳場或焚化場 如何趨吉避凶

在我們的住家周邊景觀裡面，如果出現有墳地或葬儀社或是焚化爐，到底對居家風水有無影響呢？老實說，只要位置正確，其實並沒有想像中那麼兇險。 墳場在背面反而代表穩固 多數人認為墳場在住家附近就是不吉利，殊不知，墳地因緊鄰山形，若在我們背後的話，反而代表這個房子靠山很穩固的意思。只有1種情形例外，就是房子在古老以前，是墳墓用地，那麼在建築的時候，若沒有把表土都清除乾淨，就會有段時間不平安喔！ 這就是為什麼有些新開發的土地，前幾年總是會讓住戶有一些不順暢的現象，但在大約居住3~5年有人氣之後，這種陰氣消失後，反而變成很旺的地方了。 {ad-優質推薦： 桃園房屋買賣,   彰化房屋,   中壢店面,   竹北電梯大樓,   公館買屋,   }

焚化爐附近 前後左右要注意 至於住家靠近焚化爐或者垃圾場，就要在房子的前後左右特別注意，因為焚化爐有1個高高的煙囪，如果它離我們太近，或者就在我們的正前面，而且比我們的高度高了很多，就有當頭棒喝這樣的感覺，這樣房子自然感覺比較兇險，而且也很難避免，建議還是搬走是最好的選擇。 除此之外，房子如果太靠近垃圾場的話，基本上在空氣上面就會比較多細菌跟病毒，就特別要注意有好的採光跟通風，如果自己本身身體狀況稍微差一點，也比較不適合選擇這樣的居住環境。 {ad-優質推薦： 台東買房子,   楊梅別墅,   竹北建地,   中埔農地,   桃園透天,   }

【地產專欄】花敬群：租屋市場中的惡性循環是房東還是房客的錯?

長期受到忽視的租屋市場在缺乏相關專業化與市場化的資源與制度介入下，存在許多造成供需雙方難以承擔的交易成本與不確定因素，現實中的租屋經濟活動也經常性的淪為逃避相關制度管理的黑市。這些現象更使得租屋市場陷入某種程度的惡性循環，也因而導致大量空屋與交易糾紛等結構性問題。 房東出租房屋的收益與成本問題 賺取長期穩定的租金報酬是房東將住宅出租的理想情境。然而，在當前的制度運作與市場結構下，國內房租相對房價的租金報酬率並不高，一旦房東選擇出租，在獲取有限的租金報酬之下，卻必須面對租約管理的必要成本、持有住宅之必要稅賦(地價稅與房屋稅)、租金收入所得稅等直接成本，以及房屋出租後可能產生損壞或發生租屋糾紛等不確定因素(交易成本)，與轉售獲利機會的限制(機會成本)。 當前國內已出租住宅數量約80萬宅，相對普查156萬宅閒置住宅或營建署以低度用電所推估約88萬宅低度使用住宅，顯示多數屋主選擇將住宅閒置，而不願將住宅投入租屋市場。就屋主為理性經濟人的角度而論，獲取租金收益應較閒置為佳。若多數屋主選擇將住宅閒置，表示當前的租金水準扣除相關成本之後的利潤，並不足以滿足一般屋主之期待，或此利潤水準不足以吸引大多數屋主選擇面對潛在的不確定性與機會成本。 此外，租屋過程所存在的不確定因素(糾紛與房屋損壞)則造成房東多僅願意已一年一簽的短期租約，以及限制房客的住宅使用權限(例如不得定釘子、任意改裝等)。此限制條件也造成出租住宅所能產生的「住宅服務」(housing service)效用受到抑制，導致租金水準難以提高、租金報酬偏低，以及房客居住穩定性與租金收入不穩定問題。 {ad-優質推薦： 花蓮休閒農地,   新竹透天,   桃園電梯大樓,   台北農地,   南崁不動產,   }

租金誘因不足與空屋過多等現象，本質上是租屋市場不健全下的一種惡性循環，問題發生之源頭則是租金收入的經濟誘因不足與交易成本過高。因此，透過制度健全化來降低租屋的交易成本與提高房東釋出住宅之誘因，(例如訂定更完整的租屋市場法律、強化租屋市場的專業服務機制、提供必要之稅賦優惠)進而降低出租住宅的使用限制，讓租金與報酬率經由住宅使用價值的提升而增加，是促使更多屋主將住宅投入租屋市場，且願意選擇長期出租經營的重要條件。 房客承租住宅的效用與成本問題 房客支付租金承租住宅以滿足居住消費需求，並以租屋成本與購屋成本之比較，進行繼續租屋或轉為購屋之決策。但是在當前住宅市場的結構下，租屋所能滿足的居住水準、品質與居住安定性相對不足，因此房客對承租房屋的願付租金較低。加上因租屋不安定而導致房客設法儲蓄購屋，與期待購屋以獲取資本利得等動機，更使得房客選擇低於其租金支付能力品質之住宅。在此情境下，租屋者未必是理性的進行租屋與購屋何者成本較低的租買選擇，多數是採取買得起就選擇購屋，以及租金儘量便宜等的行為決策。也因此，房客就未必對支付較高租金換取長期租約與較佳租屋品質感興趣，更將「居住效用」的滿足投射到預期未來購置的自有住宅。 房客僅願支付較低租金與及早購屋的住宅消費決策，本質上也是一種惡性循環。問題發生的源頭則是出租住宅居住安定性與服務水準的不足，以及對購置自有住宅願景的過度期待。這項問題的處理較不容易從房客端進行改善，必須先強化出租住宅的服務水準與長期安定的供給，讓房客感受到選擇長期租屋同樣能獲取與自有住宅相似的居住水準與安定感，才可能讓房客進一步提高租金支付之意願，與選擇長期租屋或進行較合宜的租擁選擇決策。 綜合而論，國內租屋市場發展不彰的問題，主要在於房東誘因、管理制度、產業輔導與糾紛處理機制的不足或欠缺。此外，政府長期以來對相關制度與資源配置之決策，也多在低租金對租屋者有利(其實代表低品質)、補助民眾購屋(提高住宅自有率)、房東屬於經濟優勢者(實則未必)、房租報酬不高不宜加強查稅….等未盡正確的思維下，未能清楚理解租屋市場運作中所存在的諸多惡性循環問題，以及房東與房客長期面臨的各種困境。 {ad-優質推薦： 北投買屋,   豐原農地,   潮州工業用地,   八德店面,   屏東建地,   }