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2016房市緩步打底 上半年推案量守住4千億大關

【住展房屋網/台北報導】房市自從2014年高峰邁入盤整以來，多數業者減緩推案腳步，以致近兩年推案量持續縮減，今年上半年量縮情況依舊不變。但若從統計數據上來看，顯示量縮幅度已經趨緩，房市似乎出現緩步打底跡象。 2016房市緩步打底 上半年推案量守住4千億大關 案量減幅趨緩　上半年仍有4千億 據住展統計，今（2016）年1到6月，北台灣各地新成屋及預售屋累計推案量與去（2015）年同期相比，量縮近18%，從4940.06億減少至4,070.65億，但整體量能仍力守4千億大關。住展雜誌企研室經理何世昌分析，雖然今年不少建商普遍抱持著「減量保價」、「出清餘屋」為主的策略，但若對照2015年上半年推案量比2014年大減26%的情況看來，量減情勢已逐漸趨緩。 雖說今年上半年各月份與去年同月份相比，案量大多呈現縮減或持平，唯獨4月份推案量較去年同期暴增逾150億，年成長幅度高達16%。5月因受新舊政權交替、政治前景不明影響，市場觀望氣氛再起，推案量僅約2015年5月的4成，不過6月政府磨合期過後，推案量即再度回溫，較去年同月成長約5個百分點，說明房市在擺脫政治因素干擾後，建商推案信心稍有回升。 {ad-優質推薦： 關西工業用地,   湖口工業地買賣,   青埔房屋買賣,   五股公寓,   大雅不動產,   }

2016房市緩步打底 上半年推案量守住4千億大關 北市建商不玩了　案量創SARS以後新低 住展企研室經理何世昌表示，今年上半年推案量破千億的縣市僅有新北市與桃園市。其中，桃園雖低空飛過千億門檻，但卻創下近4年來新低。而以往多有千億水平的台北市，受到重稅因素打擊，推案僅有814.8億，更創下2003年SARS以後同期最低量，顯示多數建商對重稅的因應態度就是「不玩了」，寧願空手也不想大舉推案。 在各地一片量減局勢中，新竹縣市異軍突起，以518.75億、約5%的年增率，成為北台灣唯一量增的地區，但推案量不斷擴張，也讓區域賣壓持續沉重，恐不利未來房價支撐。相較之下，量減幅度最大的宜蘭縣，一年以來新案房價與土地價格幾乎紋風不動，是北台灣價格最堅挺的區域。 2016房市緩步打底 上半年推案量守住4千億大關 何世昌認為，隨著房市已回歸基本面，外在干擾因素消除，又逢央行降息挹注市場信心，今年第三季與第四季推案量應會比去年來得大，因此全年推案量站穩8千億以上的機率頗高，全年推案量可望與去年維持正負5％水位。 【更多精采內容請上《住展房屋網》官網www.myhousing.com.tw；《住展房屋網》官方粉絲團https://www.facebook.com/myhousingfan。未經授權，請勿轉載】 {ad-優質推薦： 泰山工業用地,   大安區農地,   台中工業用地,   三芝農舍,   桃園建地,   }

達人心法－房價今年尾 可望落底

工商時報【方明】 面對國內低迷的房市，王棟隆認為，下半年央行還會再降息一次，利率恐將是歷年新低，房貸成本也將創新低紀錄，且貸款成數由85成提高至9成，購屋門檻大幅下降，民眾更容易取得不動產，在買比租划算的情況下，雖然今年房市移轉量將創歷史新低，但預估房價今年底可望落底，明年將趨於穩定，交易量會逐步增加。 {ad-優質推薦： 安平公寓,   桃園農地,   鶯歌廠房廠辦,   嘉義電梯大樓,   桃園辦公室,   }

在海外不動產方面，王棟隆表示，投資人不要當做是買房地產，而是要當做買房地產型基金，買其他類型基金只有一張紙，但房地產型基金還有房子做擔保，只是投資人要慎選是穩定成長型還是風險大、投報高的房地產型基金。 {ad-優質推薦： 豐原別墅,   萬華房屋買賣,   基隆工業用地買賣,   屏東農舍,   桃園透天,   }

豪宅價格漲跌 外界過分關注

【住展房屋網/台北報導】先不論目前房價是否真已修正確立，至少就購屋者觀點來看，在價格認知上的確和賣方有明顯落差。那麼，金字塔頂端的豪宅市場，是否也是如此？這個問題，似乎不是那麼好回答；原因在於，近期相關訊息仍舊相當混亂。 據住展房屋網企研室觀察，幾天前台灣房屋根據實價登錄資料指出，今年豪宅交易單價下跌近兩成，成交量也萎縮；豈料差沒幾天，東森房屋同樣去挖實價登錄資料，所得出的結論卻是完全南轅北轍。 當然，仔細比對兩則訊息可發現，兩家房仲是根據不同豪宅物件做出以上分析結論，而且一是今年成交單價，和同社區最高成交單價相較；另一則剛好相反，比對的是之前較低的成交單價。 不過這兩則訊息見報時間差不到兩天，豪宅價格到底上揚還下修？不明究理者看了肯定霧裡看花；但更令人唏噓的是，透過不同比較基礎之刻意操弄，就可得到完全不同的結論，也等於讓實價登錄代表的資訊透明化變成一則笑話！ 住展房屋網企研室指出，其實房屋市場就像一般商品一樣，在不同景氣狀況下，價格漲跌互見本是常態，遑論不同區位的不同物件；尤其以目前市場觀望氣氛仍濃，經濟狀況仍不理想的情況下，應該更是司空見慣。 {ad-優質推薦： 雲林買屋,   溪湖買屋賣屋,   桃園別墅,   台南市東區休閒農地,   嘉義市辦公室,   }

但住展房屋網企研室真要質疑的是，如此頻繁地揭露豪宅價格漲跌，到底有何意義可言？ 豪宅價格漲跌是整體房價上揚或下跌的先期指標，這點住展房屋網企研室不否認；但房仲業或傳媒如此鉅細靡遺地檢視其價格變化，用意為何？或許，這是滿足一般人想一探豪宅虛實的欲望？但如果真關心住宅市場，住展房屋網企研室認為，一般住宅產品的價格走勢，供需狀況，乃至房價所得比等，才該得到更多關注及重視；因為這些資訊才能真正反映住宅市場的全貌。 當然，上述兩則豪宅價格訊息，一個說下跌，一個說止跌築底；但深入比對就會發現，扣除某些知名度高的超豪宅外，現階段一般的所謂高價住宅單價水準，已難突破200萬/坪關卡，這也符合目前市場氣氛。然不可否認地，無論豪宅或一般產品，對受薪階級及年輕族群來說，價格還是太高，甚至已形成國安問題。 上月底央行決議降息半碼時，總裁彭淮南曾直指台灣生育率太低，是經濟長期不振的結構因素，因此呼籲年輕人要多生育。但住展房屋網企研室認為，彭總裁這番話沒有切中要害；過高的房價，毋寧才是經濟不振的核心因素，就因為房價負擔太高，讓年輕人無立錐之地，如此這般，一般消費肯定都遭排擠，想養育下一代，又是談何容易？ 新聞提供：住展房屋網www.myhousing.com.tw {ad-優質推薦： 安南農地,   竹東工業廠房,   永和房屋網,   台北不動產,   桃園農地,   }

「恐怖」行銷賣房新招 鬼屋歷險衝高看房數
不少房仲會把物件，刊登在網站銷售，不過現在有經紀人，用恐怖另類的行銷方式，把新北市新店山區的房子，營造成鬼屋，還描述去屋內勘查拍照，卻遇到黑影，宛如鬼屋歷險記，在網路上引起熱烈回響，預約看屋的電話，已經超過20組。 房仲經紀人：「歡迎來這邊試膽。」 跟著房仲經紀人走進屋內，只見滿地碎片、牆面斑駁，連樓梯都難以行走，爬上2樓能看到整片山景，樓梯間卻雜草叢生，宛如廢墟鬼屋，明明是大白天，已經感受莫名寒意。 附近鄰居：「我來這邊差不多30年，我們一起買，買到現在，他買了就擺在這邊。」 {ad-優質推薦： 北投不動產,   苓雅區買屋,   大里土地,   北屯區房屋買賣,   台北透天,   } 原來新北市新店山區這間房子，是屋主委託給房仲來銷售，屋齡30多年，40多坪的透天厝，開價近600萬元，不過物件條件不好，房仲突發起想，決定要用幽默銷售文，PO在網站上，像是屋況特色說明，就選用周杰倫的《煙花意冷》歌詞，表達意境。 房仲還分享自身經歷，接受委託隔天，拿著相機到2樓勘查拍照時，突然有黑影飄過，趕緊飛奔下來，遇到鄰居才知道是「喵星人」，以及附上試膽專線，最後更嗆聲「沒有來看過，別說你很好膽」，果然一PO文，就吸引網友討論。 房仲業者黃先生：「之前房東有銷售過，以前有一陣子銷售過，銷售過程是比較不好，後來因為我們，用了這樣的文宣，詢問人數已經多到不能再多了，實際上來賞屋的人數，約略有20、30組。」 房仲腦筋動的快，用屋主也同意的另類推銷術，創造話題性，成功帶動來人看屋量，也炒熱房市溫度！（民視新聞于凡、范繼文新北市報導） {ad-優質推薦： 桃園房屋,   八德公寓,   烏日透天,   吉安土地買賣,   永康建地,   }

持有稅修正方向正確 唯方法易落人口實

【住展房屋網/台北報導】台灣不動產稅制問題盤根錯節，不過主要關鍵因素還是稅基偏廢。因此今年開徵的房地合一稅，以交易實價價差為稅基；至於持有稅部分，地價稅則傾向由三年一調改為兩年一調，房屋稅則是調高房屋稅構造標準單價。 住展房屋網企研室指出，地價稅是依據公告現值作調整，而公告現值現階段和實際市價仍有落差，不過差距已在縮小中；相對地，北市郝市府時代僅調高103年7月後取得使照構造單價的做法，雖確實有財政部解釋令為依據，但仍引來不少議論。 這種一刀兩切的調整方法，的確不符租稅公平。於是今年稍早，台南賴神開第一槍，決定回溯調高90年後取得使照房屋之構造單價。結果柯P也不落人後，據悉將跟進，而且還將回溯時間拉長至30年，預計北市因此有四成以上老屋，可能因此要繳更多房屋稅。 此消息一出，反動勢力當然再度反撲；住展房屋網企研室就發現，某報相關報導出現『陪葬』、『蠻幹』等字眼，完全模糊稅改焦點。然不可否認，過去持有稅長期偏低，造成『養房比養車容易』的怪異現象，勢必得要扭轉。 更何況這波漲風，老房價格漲的絕對不會比較少，因此賴神和柯P回溯調高老屋的構造單價，精神和方向是正確的，因為真正符合租稅公平的方向，就是一視同仁，檢討所有房屋持有稅；只不過，方法上還是存在易落人口實之處。 {ad-優質推薦： 頭屋土地分割,   岡山廠房廠辦,   板橋不動產,   台南買房子,   樹林不動產,   }

畢竟加稅絕對沒有人願意買單，再者，柯市府這次調整方案，也還得過市議會那一關。但住展房屋網企研室認為，更大問題是，房屋稅基目前是以造價為認定基準；但造價應是與建材價格躉售物價或施工方法連動，而非市價或實價；換言之，如果官方要以房價飆漲為由調高房屋構造單價，理論上似乎不大站得住腳，畢竟房價漲，真正漲的是土地，不是房子。 此外，如果地價稅也調高到接近市價，現行房屋稅基計算依據也有路段率部分。而根據官方說法，路段率調整和地價漲跌有關，這就有重複課稅之嫌。另外，目前房屋稅大幅調高，甚至勝過地價稅的狀況，更不利更新改建，也不符憲法中地盡其利的原則。 綜合以上疑義，住展房屋網企研室認為，較無爭議，又能符合租稅公平的做法，就是將目前的房地分離課稅，改為單一財產稅；如此一來，稅基就可更順理成章與市價連動。除此之外，還應搭配自用輕稅、非自用加重的原則；惟目前囤房稅幾乎完全沒有作用，需搭配住宅普查，調查房屋實際居住使用狀況，才有可能達到。 然而，持有稅雖屬地方稅，稅基調整為各地方政府權責，稅收也可直接統籌運用；但有關持有稅結構的部分，地方政府就沒有調整的籌碼，必須透過中央修法才能做到。因此住展房屋網企研室在此呼籲，中央應盡速針對不動產持有稅之結構推動修法，唯有如此，才能順利推動租稅改革，且杜悠悠之口，房市環境也才可能更健康。 新聞提供：住展房屋網www.myhousing.com.tw {ad-優質推薦： 豐原房屋買賣,   頭份電梯大樓,   北投不動產,   大雅套房,   嘉義土地,   }

社會住宅！內政部「住宅法」翻修近日送行政院

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】為達成蔡總統提出的8年20萬戶社會住宅目標，經內政部多次密集開會研商，於2016年7月14日部務會報通過「住宅法」修正草案，近日將報送行政院審查，希望在下會期送進立法院審議，儘速完成修法。以協助地方政府解決社會住宅的土地取得、經費來源及人力組織等問題，落實居住正義，照顧弱勢及青年族群的居住需求。 內政部表示，這次「住宅法」修法涉及社會住宅部分有4項重點。包括： 第一、明定主管機關得設立、指定或委託專責法人或機構辦理社會住宅，以因應社會住宅興建營運的專業性及人力需求。 第二、地方政府需要的社會住宅用地如屬於應有償撥用的公有非公用土地，得辦理長期租用，以減輕地方政府取得土地的成本。 第三、社會住宅興辦期間的地價稅及房屋稅得予適當減免，並免徵營業稅，以減輕地方政府或民間興辦社會住宅的稅賦負擔。 第四、增訂主管機關或民間以包租代管方式興辦社會住宅的相關機制，提供參與房東租金所得稅減免誘因，促使民間空餘屋能轉化為社會住宅，提供予弱勢族群居住。 {ad-優質推薦： 桃園電梯大樓,   台中店面,   三峽工業廠房,   天母買屋賣屋,   高雄房屋,   }

此外，這次「住宅法」修正草案在住宅補貼專章部分，也增訂政府應參酌民眾負擔能力訂定住宅補貼額度，並鼓勵屋主將房屋出租予符合租金補貼申請資格者，其所獲租金可免納綜合所得稅，每月每屋免稅額度最高1萬元，以提高屋主將房屋出租予弱勢族群的意願。 在居住品質專章部分，則明定中央主管機關得補助直轄市、縣市主管機關針對屋齡達一定年限的公寓大廈進行必要的結構安全評估經費，以促進住宅結構安全。 在住宅市場專章部分，也明定公司或商號，應將其已銷售或出租的相關資訊，定期提供予直轄市、縣市主管機關。 內政部指出，後續「住宅法」修正草案將報請行政院審查通過後，送請立法院審議，並期望能儘速順利通過，以利中央與地方政府致力打造高品質無障礙的社會住宅，並促進社會住宅與當地社區的融合，期許社會住宅能成為讓人住進去會驕傲的住宅。 新聞來源 [ 買購不動產新聞台 http://mygonews.com/ ] {ad-優質推薦： 龍潭電梯大樓,   頭份市辦公室,   古坑土地,   吉安建地,   桃園不動產,   }

地價漲 自用節稅九月22日星期四前提申請

工商時報【王姿琳╱台北報導】 今年適逢3年一度調整公告地價年度，將影響民眾繳交地價稅額。財政部表示，民眾可藉由申請自用住宅用地節稅，惟須在今年9月22日前申請核准才適用，呼籲民眾須留心申請期限。 內政部最新公告地價，僅澎湖縣調降0.22％，其餘21縣市均調升，平均漲幅達30.54％，影響土地所有權人的持有成本。 財政部指出，現行稅法規定，地價稅開徵與繳納期間為每年11月，課稅期間為當年度1月1日至12月31日，但以8月31日為納稅義務基準日，即當天土地登記簿上所記載土地所有權人或典權人，為地價稅的納稅義務人。 {ad-優質推薦： 屏東土地買賣,   楊梅買屋,   苗栗房屋買賣,   嘉義市買屋賣屋,   嘉義市東區房屋買賣,   }

民眾若在8月31日前完成土地所有權移轉登記，新的土地所有權人持有土地雖未滿1年，仍應繳納全年地價稅；反之，若在8月31日後才辦妥移轉登記，則原土地所有權人仍會收到稅單。 高雄市稅捐稽徵處表示，影響地價稅額多寡因素包括持有土地筆數或面積異動、使用情形變更、公告地價調整等。今年適逢每3年重新規定地價年度，以高雄市為例，地價平均調幅32.52％，即地價稅核稅基礎調升，地價稅稅負將增加。 依去年度高雄市地價稅開徵統計資料，未達累進起點地價及自用住宅用地戶數占總開徵戶數98％，其中自用住宅用地平均每戶應納地價稅約1,110元，以今年度公告地價平均調幅32.52％計算，預估平均每戶增加約360元。 另外，未達累進起點地價按基本稅率千分之十課徵者，平均每戶應納地價稅約3,450元，預估平均每戶增加約1,100元。 針對公告地價調整將影響應納地價稅，高雄市稅捐稽徵處呼籲民眾可申請適用特別稅率或減免地價稅等以減輕稅負，如自用住宅用地、工業用地優惠稅率分別為千分之二、千分之十，騎樓用地、巷道用地可免徵地價稅，符合相關規定者，最遲應於開徵40日前（即9月22日）向土地所在地稅捐機關申請，才可透過節稅規畫減輕稅負。 {ad-優質推薦： 三峽房屋網,   三民區店面,   士林買房子,   鹿港店面,   彰化公寓,   }

中古屋傾斜的爭議

【文/住展雜誌】在一般人的觀念中，傾斜屋構成了「物之瑕疵」，買到傾斜屋的民眾可依民法的「瑕疵擔保」規定，向原售屋者請求損害賠償，但是，如果你買的是中古屋，碰到房子有傾斜情形，打官司求償不見得都會打贏，關鍵在於房子的傾斜程度，倘若房屋傾斜不會影響結構安全和日常生活，就不能算是「物之瑕疵」。 簡姓女子在去年向陳姓女子購買台北市的一棟房子，已付清買賣價金二千七百多萬元，交屋後，簡女進行裝潢時，經裝潢公司告知房屋有傾斜之瑕疵，簡女委請土木技師測量，証實房子是傾斜屋，簡女於是要求原屋主陳女減少買賣價金二百多萬元。 陳女不肯，表示自己居住於該屋四十多年，從未發現有傾斜之情事，簡女在簽約前看房屋數次也未發現傾斜，她們並無任何隱瞞，房屋樑柱無任何裂痕、結構無安全虞慮，得正常居住使用，同棟及相連鄰棟住戶，現均仍繼續居住使用中，且使用情形均屬無恙。縱認房屋存在傾斜情事，亦屬長期使用之自然耗損，程度尚稱輕微並未達減少房屋價值或效用之重要程度。 {ad-優質推薦： 屏東農地,   礁溪套房,   北屯買房子,   大園休閒農地,   新北市不動產,   }

房子有傾斜現象 本案經台北地院審理，經台北市建築師公會鑑定，結論為房屋確有西向傾斜現象，室內及室外傾斜率平均值為1/467；亦確有南向傾斜現象，室內及室外傾斜率平均值為1/153。 按：房屋傾斜率超過四十分之一者，都應重建。 但法院認為，這棟房屋於民國六十二年興建完成，房齡已逾四十二年，屬於中古房屋，而中古房屋倘仍可居住使用，即已具備其通常效用；縱有屋體破損、些微傾斜現象，惟買賣雙方於洽商價格時應已列入考量，即屬於減損程度無關重要，自不能認為係減少房屋價值或買賣契約預定效用之瑕疵，亦不能認為出賣人未依債之本旨提出給付。 傾斜程度尚稱輕微 該屋屬於連棟式建築第三層，整棟樓高四層，橫排左右各有十餘間房屋相連，仍有其他住戶居住使用或開設商店，房屋已屬老舊，並不影響居住使用而無異狀，未影響日常生活起居，應認為其雖有傾斜現象，但程度尚稱輕微，且未達減少房屋價值或效用之重要程度。 法院指出，簡姓買家曾委請一家土木技師事務所出具現況勘查評估報告書，報告中亦認為房屋仍為住宅用，目前在正常使用情況下，並無安全上之顧慮。法院認為，房屋之傾斜實質上並不影響結構安全，且該屋具居住的通常效用，原屋主陳女已依債之本旨而為給付，對於房屋傾斜不用負損害賠償責任。判決簡女敗訴。 【更多精采內容請上《住展房屋網》官網www.myhousing.com.tw；《住展房屋網》官方粉絲團https://www.facebook.com/myhousingfan。未經授權，請勿轉載】 {ad-優質推薦： 桃園透天,   桃園房屋買賣,   新竹店面,   文山區買屋,   淡水透天,   }

容積制度謬誤 惡果全民共擔！

【住展房屋網/台北報導】前陣子內湖大塞車話題吵得沸沸揚揚，後來又不了了之，結果當然是上下班時間，內湖往返市區照樣繼續雍塞。而最近有市議員炒冷飯重提此事，直指內湖交通問題是容積移轉肇禍。 當然，住展房屋網企研室稍早已做分析，事實並非全然如此。然該議員的指涉，仍可進一步延伸探討：那就是，台灣的容積相關制度確實大有問題；住展房屋網企研室更認為，連同不動產其他相關制度一樣，已到了不能再忽視、一定要徹底變革的地步！ 首先有關容積移轉，主要是起自古蹟保存維護，故允許原本古蹟所在基地的法定容積，可以移轉到同一都市計劃之其他基地上。原意良善，但實務操作上卻完全遭到扭曲。 須知容積移入或增加後，樓地板面積及活動人口都會增加，對該區的交通及其他公共建設都會帶來高度負擔，但容移卻完全沒有考慮增加容積後造成的若干問題。更糟糕的是，連官方也沒做好把關，結果自是古蹟容移淪為開發商爽賺價差的工具。不僅如此，過去連道路用地或公設保留地也都可進行容積移轉；雖然這部分目前官方已逐步防堵，但同樣造成不可逆的後果。 還有，不僅是移轉，容積獎勵更是浮濫。北市郝龍斌時代的『台北好好看』就是最鮮明的例子；或許該辦法真的讓部分地區市容煥然一新，但只要開發商做暫時性綠地，就給額外容積？代價未免太低廉！結果好處都被開發商拿走，增加活動人口所需的交通等基礎公建卻遠遠不足，當然造成市區動輒雍塞！ {ad-優質推薦： 田中透天,   汐止土地開發買賣,   吉安土地買賣,   大安區電梯華廈,   鶯歌農地,   }

之前地方政府進行重劃區土地標售時，祭出大面積限時開發容積獎勵，住展房屋網企研室認為也是完全沒道理可言！完全脫離原本都市計畫規範不說，更擺明是圖利業者兼促銷土地標售。 說起容積獎勵，不能不談都市更新。理論上，都市更新需具備若干公益性，也就是要能提升周遭機能，增加綠地、公共空間等等；但你我皆知，民間的點狀都更根本等同協議重改建，缺乏公益性，官方卻還是給額外容積。 住展房屋網企研室還需指出，雙北市推都更倡議一坪換一坪，更是完全沒有都市規劃或容積概念；或許舊建物按都市計劃容積沒用完，那不就該回歸都市計畫規範行事嗎？否則都市計劃不就形同廢紙一張？ 綠建築就更是莫名其妙！稱作綠建築，應該是建物使用要能達到節能減碳的效果；但結果卻是拿到標章就給定額容積獎勵，完全不管增加額外容積之後，建築物是否反而損耗更多能量、製造更多排碳？住展房屋網企研室認為，推廣綠建築不是不能給額外容積，而是應視該建物確實達到多少節能減碳效果，再根據合理的對價關係給予才是。 總之，從古蹟及道路、公設用地之容積移轉，到各式各樣政策性容積獎勵。過往以來，台灣官方總巧立各種名目，行容積浮濫放送之實，結果賺到的是少數開發商；但包含交通壅塞、都市生活品質及機能降低，這一切惡果，卻得全民共同承擔！ 新聞提供：住展房屋網www.myhousing.com.tw {ad-優質推薦： 中壢買房子,   后里辦公室,   彰化工業用地,   三峽店面,   新竹公寓,   }

2016房市緩步打底 上半年推案量守住4千億大關

【住展房屋網/台北報導】房市自從2014年高峰邁入盤整以來，多數業者減緩推案腳步，以致近兩年推案量持續縮減，今年上半年量縮情況依舊不變。但若從統計數據上來看，顯示量縮幅度已經趨緩，房市似乎出現緩步打底跡象。 2016房市緩步打底 上半年推案量守住4千億大關 案量減幅趨緩　上半年仍有4千億 據住展統計，今（2016）年1到6月，北台灣各地新成屋及預售屋累計推案量與去（2015）年同期相比，量縮近18%，從4940.06億減少至4,070.65億，但整體量能仍力守4千億大關。住展雜誌企研室經理何世昌分析，雖然今年不少建商普遍抱持著「減量保價」、「出清餘屋」為主的策略，但若對照2015年上半年推案量比2014年大減26%的情況看來，量減情勢已逐漸趨緩。 雖說今年上半年各月份與去年同月份相比，案量大多呈現縮減或持平，唯獨4月份推案量較去年同期暴增逾150億，年成長幅度高達16%。5月因受新舊政權交替、政治前景不明影響，市場觀望氣氛再起，推案量僅約2015年5月的4成，不過6月政府磨合期過後，推案量即再度回溫，較去年同月成長約5個百分點，說明房市在擺脫政治因素干擾後，建商推案信心稍有回升。 {ad-優質推薦： 花蓮工業不動產,   新竹透天店面,   桃園農地,   嘉義市西區房屋,   南投工業用地,   }

2016房市緩步打底 上半年推案量守住4千億大關 北市建商不玩了　案量創SARS以後新低 住展企研室經理何世昌表示，今年上半年推案量破千億的縣市僅有新北市與桃園市。其中，桃園雖低空飛過千億門檻，但卻創下近4年來新低。而以往多有千億水平的台北市，受到重稅因素打擊，推案僅有814.8億，更創下2003年SARS以後同期最低量，顯示多數建商對重稅的因應態度就是「不玩了」，寧願空手也不想大舉推案。 在各地一片量減局勢中，新竹縣市異軍突起，以518.75億、約5%的年增率，成為北台灣唯一量增的地區，但推案量不斷擴張，也讓區域賣壓持續沉重，恐不利未來房價支撐。相較之下，量減幅度最大的宜蘭縣，一年以來新案房價與土地價格幾乎紋風不動，是北台灣價格最堅挺的區域。 何世昌認為，隨著房市已回歸基本面，外在干擾因素消除，又逢央行降息挹注市場信心，今年第三季與第四季推案量應會比去年來得大，因此全年推案量站穩8千億以上的機率頗高，全年推案量可望與去年維持正負5％水位。 【更多精采內容請上《住展房屋網》官網www.myhousing.com.tw；《住展房屋網》官方粉絲團https://www.facebook.com/myhousingfan。未經授權，請勿轉載】 {ad-優質推薦： 斗南套房,   南投土地開發買賣,   桃園建地,   桃園辦公室,   桃園房屋買賣,   }

重稅拖累大！建商玩不動 北市上半年推案量創SARS以來新低
高稅負拖累大，建商也玩不動，住展統計2016年1-6月台北新推案量814.8億元創2003年以來新低。(鉅亨網記者張欽發攝) 根據住展統計，2016年1-6月北台灣各地新成屋及預售屋累計推案量4940億元，較去年同期相比衰退幅度達18%，而上半年台北市推案量創SARS以來新低；住展雜誌企研室經理何世昌分析，雖然今年不少建商普遍抱持著「減量保價」、「出清餘屋」為主的策略，但若對照2015年上半年推案量比2014年同期大減26%的情況看來，量減情勢已逐漸趨緩。住展企研室經理何世昌表示，2016年上半年推案量破1000億元的縣市只有新北市與桃園市。其中，桃園雖低空飛過1000億元門檻，但卻創下近4年來新低。而以往多有1000億元水準的台北市，受到重稅因素打擊，今年1-6月推案僅有814.8億元，更創下2003年SARS以後同期最低量，顯示多數建商對重稅的因應態度就是「不玩了」，寧願空手也不想大舉推案。 {ad-優質推薦： 新北市別墅,   桃園廠房廠辦,   桃園公寓,   大同區電梯華廈,   桃園房屋,   } 而今年上半年在各地一片量減局勢中，新竹縣市異軍突起，推案量518.75億元而較去年同期成長約5%，成為北台灣唯一量增的地區，但相對在推案量不斷擴張，也讓區域賣壓持續沉重，恐不利未來房價支撐。相較之下，量減幅度最大的宜蘭縣，一年以來新案房價與土地價格幾乎紋風不動，是北台灣價格最堅挺的區域。 何世昌認為，隨著房市已回歸基本面，外在干擾因素消除，又逢央行降息挹注市場信心，今年下半年推案量應會比去年來得大，因此全年推案量站穩8000億元以上的機率頗高，2016年全年推案量可望與去年維持正負5%水位。 {ad-優質推薦： 八里辦公室,   八德土地,   北投套房,   台南建地,   桃園廠房廠辦,   }

跟進台南市調高中古屋單價 北市否認
（中央社記者劉建邦台北14日電）台北市房屋稅擬跟進台南市，調高中古屋房屋標準單價。台北市財政局今天說，並未跟進，包括房屋構造標準單價等房屋稅基改變，需要不動產評價委員會討論通過後才會實施。 媒體報導，台北市初步決定跟進台南市，擬調高中古屋房屋標準單價，且「回溯15年」，台北市稅捐稽徵處長黃素津表示，民國91年起取得使用執照房屋，房屋標準單價都會調高，當然房屋稅也會跟著調高；初步決定調低最高路段率，由現行300%降為200%。路段好的新建案房屋稅可降低。 對此，財政局稅捐稽徵處發出澄清稿，處長黃素津說，並未表示房屋稅要跟進台南市，且財政局局長陳志銘局13日強調，攸關市民權益重大房屋稅政策，未來以正式對外發布訊息為主，目前政策還無明確方案。 {ad-優質推薦： 五股透天,   屏東店面,   桃園店面,   芎林農地,   淡水店面,   } 至於調低最高路段率由現行的300％降為200％部分。 黃素津說，調低最高路段率是在說明之前研議檢討高級住宅加價方式，是參考別墅型房屋加價方式舉例說明，並非初步決定方案。 她表示，包括房屋構造標準單價、地段率等房屋稅基改變，需要「不動產評價委員會」討論通過後才能實施，為讓房屋稅基合理化各項配套措施更完善，財政局及稅捐處會廣納各界建言，研擬調整方案，當成明年重行評定該市房屋標準價格時參考。1050714 {ad-優質推薦： 桃園別墅,   台南別墅,   八德辦公室,   桃園建地,   霧峰土地網,   }

信義全球資產：北市商用不動產交易Q2量增價跌 租金漲
信義全球資產指出，台北市商用不動產交易在第2季量增價跌，但是 租金小漲。(鉅亨網記者張欽發攝) 依信義房屋(9940-TW)旗下的信義全球資產最新統計，台北市地產交易經過2016年第1季的急凍，在第2季交易量放大並呈現價格較顯著修正，各商圈辦公室平均售價第2季全面向下，平均售價下跌至每坪85.2萬元，但是租金小漲至2121元，第2季空置率則再降低收斂至8.1%，毛租金資本化率在售價租金走勢背離情況下，上升0.02個百分點至2.37%，顯現基本面需求仍在，雖然售價受整體房市趨勢影響下降，但租金溫和上漲。信義全球資產總經理柯宏安分析，2016年春節過後，年初遞延的買氣回籠，第2季看屋及出價的買方增加，交易動能也升高，與第1季成交量跌至谷底的情形不同，賣方認知到市場氛圍不佳，願意降價出售，交易熱度出現一波回溫，也使價格普遍修正，但是受到英國脫歐、全球金融震盪的影響，投資人可能偏向觀望，且遇到民俗月的交易淡季，買賣交易可能再度陷於盤整。 {ad-優質推薦： 礁溪休閒農地,   雲林廠房廠辦,   湖口買屋,   台北廠房廠辦,   民雄買房子,   } 不過，在央行第四度降息，使房貸負擔更小，拉近租與買之間的成本差距，加上近幾季來租金呈上漲趨勢，當租金及房貸利息出現黃金交叉，有機會使原本以租代買的自用買方回到交易市場。信義全球資產分析，從交易邱來看，相較於2016年第1季成交量低、價格挺住的情況，第2季隨著商圈同步降價，商辦交易量也跟著回升，包括內湖科技園區也是如此。在空置率部分，由於2016年無新釋出的商辦大樓，市場以去化現有樓地板面積為主，因此空置率仍持續下降，第二季平均空置率再下修至8.1%，從各商圈表現來看，信義世貿、南京四五、復興南京、敦北民生等傳統商圈空置率下降，敦北民生本季空置率僅2.66%，是各商圈中最低者。 {ad-優質推薦： 龍井不動產,   台中建地,   銅鑼休閒農地,   苑裡農地,   小港買屋賣屋,   }

北市商辦售跌租漲 第2季投報率抬升
（中央社記者韋樞台北12日電）信義全球資產統計，北市商辦市場經過第1季急凍，第2季交易量放大，價格明顯下修，平均售價下跌至每坪85.2萬元，租金卻小漲至2121元，投報率拉升到2.37%，顯示基本需求仍在。 北市各商圈平均售價由第1季每坪85.8萬元降到第2季的85.2萬元，第2季空置率再收斂至8.1%，在售價及租金背離的情勢下，投報率從第1季的2.35%上升到第2季的2.37%，顯現基本面需求仍在，雖然售價受整體房市趨勢影響下降，但租金溫和上漲。 信義全球資產總經理柯宏安分析，農曆年過後，年初遞延的買氣回籠，第2季看屋及出價的買方增加，交易動能升高，不同於第1季成交量跌至谷底，賣方認知到市場氛圍不佳，願意降價出售，交易熱度回溫，使得價格普遍修正。 {ad-優質推薦： 汐止農地,   南港不動產,   中壢土地開發買賣,   南崁辦公室,   桃園建地,   } 柯宏安指出，6月底英國公投脫歐後，第3季全球金融市場震盪，投資人偏向觀望，且遇到民俗月的交易淡季，買賣交易可能再度盤整。不過央行四度降息，房貸負擔更小，拉近租與買之間的成本差距，加上近幾季租金上漲趨勢，當租金及房貸利息出現黃金交叉，有機會使原本以租代買的自用買方回到交易市場。 在空置率部分，柯宏安說，由於今年無新釋出的商辦大樓，市場以去化現有樓地板面積為主，空置率持續下降，第2季平均空置率再下修至8.1%；從各商圈表現來看，信義世貿、南京四五段、復興南京、敦北民生等傳統商圈空置率下降，敦北民生第2季空置率僅2.66%，為各商圈中最低者。 租金部分，A+辦由第1季每坪2947元上漲至第2季2956元，A級辦公漲至1876元，B級辦公則上漲至1471元。空置率持續走低，基本面仍有辦公空間需求，未來若政策持續調升房屋稅、地價稅，房東可能反映成本漲租，進一步推升租金漲勢。 {ad-優質推薦： 岡山店面,   桃園廠房廠辦,   大安區店面,   中壢房屋買賣,   大寮買屋賣屋,   }

建商有感讓利 自住客為什麼看得到吃不到？

【住展房屋網/台北報導】今年以來，全國各地新成屋、預售屋市場陸續出現有感讓利建案；所謂有感讓利，就是大幅降價、價格比周邊行情還低的建案。但據住展房屋網企研室觀察，建商大讓利確實掀起搶購熱潮；但一般自住需求的購屋者卻享受不到建商讓利的好處，到底是為什麼？ 住展房屋網企研室分析，自住客難買到有感讓利案的主因，一是消息落後、二是考慮時間較長、三是疑神疑鬼。因為這三個原因，讓自住客往往買不到便宜的房子，所以這類有感讓利案，主要成交者都是投資置產客。 住展房屋網企研室指出，關於「消息落後」這一項，其實是自住客的非戰之罪。舉實務為例，倘若一個超便宜的建案要推出銷售，業者通常會率先CALL口袋名單客戶、或者開放給公司內部承購。 {ad-優質推薦： 桃園工業用地,   南港土地買賣,   嘉義建地,   嘉義電梯華廈,   高雄買屋,   }

這些接到第一手消息的人，才有機會以最便宜的價格買到房子，第一波銷售若有剩餘的，才會丟出來公開銷售。更有甚者，銷售方還會代為銷售「轉售戶」，替第一波買到房子的人轉訂；而轉售戶的價格又比原價高，自住客若買到轉售戶，所賺也是有限。 第二，自住客因為買房子是為了長久居住，所以考慮的事項較多，或許格局、學區、路段、住戶水準、戶數、採光、建材等等，每一項都會考慮再三後才會決定購買，考慮期少則幾週，長則幾個月。 但投資客買房思維完全不同，他們首要考慮價格，只要有不小的價差空間可賺，就會毫不猶豫下手，所以考慮期極短，可能連房子都沒看就簽約成交了。因此，若有超便宜的建案出現，投資客下手快，早就搶著買；自住客因為考慮太久，反而難撿到便宜。 第三，自住客對有感讓利案疑神疑鬼，才是較大的致命傷。有些自住客在找房子，看到新聞報導某建案很便宜、某建商大讓利，不禁會產生『新聞到底是不是真的？』、『建商為什麼要讓利便宜賣？』、『房子是不是有問題？』等諸多疑慮。 持平而論，買房子多方考量確實沒錯，畢竟買房所花的是一輩子血汗錢，當然要深思熟慮；但若過度疑神疑鬼，卻往往買不到便宜的房子。與其過度懷疑，不如先對鎖定的區域作足功課、高度掌握當地成交價格，這樣就會知道建案售價是否便宜、是否有讓利了。 新聞提供：住展房屋網www.myhousing.com.tw {ad-優質推薦： 桃園電梯大樓,   吉安休閒農地,   別墅,   南投買屋賣屋,   吉安店面,   }

買新房子十萬個為什麼

【文/住展雜誌】每個人買房時都會遇到一個困難的抉擇：到底要買便宜的中古屋？還是買稍貴、但全新的房子？如果您正猶豫不決，看看這篇文章就會秒懂了…… 買新房子十萬個為什麼 新、舊房子各有優缺點，新房子人人愛，但缺點是價錢較貴。然而，中古屋雖然便宜，但也讓民眾心存居住安全的疑慮。很多人在預算高、低，房屋新、舊間拿不定主意；如果您想知道為什麼買新房子比舊房子好，那就看看「買新房子的十萬個為什麼」吧。 Q1 為什麼老公寓修到飽？ 大多數人買房子考量的關鍵：預算，因為預算考量，在評估之後多認為中古屋比較便宜，至少比新成屋、預售屋便宜二成到三成，所以多挑中古屋買。所以，過去屋齡超過三十年的老公寓，往往是大台北購屋族青睞的房型。 但您可曾想過，「房子是買來住的，還是買來修的？」 一間房子的精華期頂多十到十五年，過了精華期之後，各式各樣損壞樣樣來，更遑論屋齡三十年以上的老公寓。運氣好一點，只會遇到定食餐點如滲水、漏水、壁癌；運氣差一點，就會獲得無菜單料理了，像管線破損、房屋傾斜、壁磚剝落、結構問題等等，那真的要修到飽，付到滿了。 說到頭來，前一手屋主快快樂樂住新房子，把新房子住到舊、住到爛再轉賣，那為何偏偏有人要買爛房子來整修？請記住，房子是買來住，不是買來修的。如果您花上千萬去買間老房子，整天修東修西，修出滿肚火，為何不多加一點錢買新房子呢？ Q2 為什麼新房子「性價比」高？ 買房是人生大事，千萬別只看表面價錢，您或許更該注重『性價比』（CP值，或作C/P值），也就是房子價格與性能之間的比值。 舉個例子來說，內湖區內湖路三段新建案一坪成交價七十萬／坪，而周邊老公寓只要五十二萬／坪。乍看之下，老公寓每坪節省十八萬，若買三十坪，就比新房子省五四○萬，但若加上裝潢與後續維修費用，二者總價差距就很小了。 進一步比較兩種房子條件，現在新建案大多精裝交屋，廚、衛浴通通送，有的建案還送簡易裝潢或全室裝潢，買了新房子只要一卡皮箱就能入住。如果不滿意格局，那可買預售屋，大部份預售屋都有一次免費客變的機會，一下子就省下變更格局的費用。 反觀買了老公寓，卻要花上百萬重新裝潢、重拉管線，若是需要變更隔間，或是需做結構補強，那就要花更多、更多的錢。不僅如此，老公寓廚、衛浴與傢俱若要更新，又得再花一筆費用。 有些人買到已重裝潢過的老公寓，自以為賺到，殊不知很多重作裝潢的老公寓其實是投資客的「傑作」，裝潢費用早被灌在房價內。這類物件裝潢品質通常不佳，並不堪用，住沒幾年就發現裝潢這裡壞、那裡壞，狠下心把裝潢打掉重作，那所花的費用恐怕會和血壓一樣高！ 請試著計算，如果把老公寓的整修、裝潢，以及後續十到二十年的維護成本算進去，性價比極低，且整體成本幾乎逼進買新房子的總價。既然如此，為何不乾脆就買新房子？ 老房子整修、重隔間與裝潢費用動輒數百萬，不見得較便宜。 老房子整修、重隔間與裝潢費用動輒數百萬，不見得較便宜。 Q3 為什麼新房子才有「Fu」？ 現代人流行一個新潮的詞彙，叫作「Ｆｕ」，意思就是感覺，強調做什麼事都要「很有Ｆｕ」。而買房子要背二、三十年貸款，如果沒有Ｆｕ，怎麼能支撐得下去呢？ 問題來了，如果現在有二個選擇，您是要為美輪美奐的新房子背二十年房貸？還是為一間漏水，長黴的老公寓背二十年房貸？答案是顯而易見的，背一間老公寓房貸真的很沒Ｆｕ；如果老房子一遇大雨就漏水，那二十年房貸會背得更悶！ 但新房子住起來就截然不同，東西樣樣都是新的，就如同每天住飯店一樣，爽度簡直暴表。沒有氣死人的漏水問題、沒有惱人的頻繁修繕、沒有煩人的水壓不足、沒有殺不完的蟑螂隨管線亂竄，這些精神上的滿足與享受，都是潛藏在房價底下的細節。貪圖便宜，就買不到好生活，您怎能不買新房子呢？ Q4 為什麼新房不怕土壤液化？ 行政院公布土壤液化區資訊後，引起大眾一片恐慌，尤其是位在高潛勢區內的老房子住戶，更擔憂房子無法承受地震威脅，身家性命危在旦夕。更糟糕的是，高潛勢區內的老房子，房價瞬間被「液化」，不只價格遭到重大打擊，想轉賣也不好脫手。 但新房子卻老神在在，沒這層困擾，原因就在於「施工」。在九二一大地震後，國內建築法規規範趨嚴，所蓋的房子耐震係數較高。此後建築法規仍不斷作修正，對於建築施工要求更加嚴謹，只要屋齡越新的房子，所援引的建築法規標準通常更高，建築結構相對有保障。 其次，有些新建案會作地質改良、基樁打得夠深，或者地下室開挖到三層以上，就毋須擔心土壤液化的威脅，也不用擔心房子因此跌價。相對的，為數眾多的老公寓、老透天，幾乎不會做地質改良、大多沒挖地下室；即使有挖地下室的老公寓，頂多只挖一層，深度仍舊不足。 新建案進行地質改良後，就不怕土壤液化威脅。（圖為「琢白」） 新建案進行地質改良後，就不怕土壤液化威脅。（圖為「琢白」） 反菸大使孫越說：「為了你和你的家人好，戒菸吧！」同理，「為了你和你的家人安全，買新房子吧！」 {ad-優質推薦： 萬華電梯華廈,   新北市房屋,   大園農地,   新屋航空城農地,   九如買賣農地,   }

Q5 為什麼買賣老屋糾紛多？ 內政部歷來統計的房屋買賣糾紛，老屋交易所衍生的糾紛總是比新房子多，「漏水」、「仲介公司欺罔行為」、「隱瞞重要資訊」、「服務報酬爭議」都是糾紛較多的項目。 其中，「漏水」更是最常見的買賣糾紛來源，而漏水糾紛當中，又有不少案例是因海砂屋所造成的漏水問題。由有些賣方刻意作簡易裝潢來掩飾漏水，或遮蓋海砂屋水泥剝落處，讓買方無從分辨。即使買方找來檢測公司，也可能因為仲介人員蓄意誤導數據分析，讓買方不慎買到海砂屋。 此外，由於仲介人員入行門檻低，所以素質良窳不齊。先曾陸續傳出通緝犯當仲介，詐騙買方斡旋金；另有仲介偽造賣家身份，以賤價向買方兜售房屋，向買方詐得購屋款後逃逸無蹤；更有仲介偽造所有權狀，向買方詐騙取財。 但如果買新建案，若挑間品質優良、有十五年以上的保固的建商，問題就簡單多了，既不必擔心買到漏水屋，也不用害怕被訛騙，程序輕鬆免煩惱，只要挑好良辰吉日搬新家就好。這麼愜意，當然要買新房子！ Q6 為什麼體質特殊忌買老屋？ 「中國人怕鬼，西洋人也怕鬼，全世界的人都怕鬼。」這是司馬中原最著名的台詞，充份說出大家對鬼的恐懼。對買房子的人而言，相當害怕買到「凶宅」；更可怕的是，在剛要搬進新家的那一刻，隔壁鄰居才跑來跟你說：「這間房子發生過凶殺案！」聽到這句話肯定比遇到鬼還令人絕望。 有些人認為，「現在法規規定，若房屋為凶宅，賣方在填寫屋況說明書時，凶宅選項必須打勾，根本不必擔憂買到凶宅。」老實說，會有類似想法的人，如果不是天兵，就是還沒出社會！因為賣方若刻意欺騙，根本不會誠實勾選。 即使買到凶宅後提告，法官判決可能會再讓人吐血一次。由於我國法規並未明確定義凶宅、以及凶宅相關賠償辦法，所以一切都是法官說了算。 在過去的判決中，有的法官認為「自願跳樓沒有冤屈，所以不算凶宅」，有的法官則主張「持有期間沒發生過意外死亡事故，就不算凶宅」、更有法官裁定「凶宅不算物之瑕疵，所以賣方不必賠買方」。種種光怪陸離的判決，遠超乎民眾傳統認知。因此，買到凶宅的人，不僅要祈求別遇到鬼，更要祈禱遇到好法官！ 凶宅是中古屋買賣重要糾紛之一，若買新建案就較少有這個困擾。一來是新建案凶宅比例少，二來是若新建案發生意外死亡事故，新聞媒體多會報導，民眾可按路名、畫面或網路等資訊，容易檢索到建案名稱。 但若是中古屋凶宅，因中古屋為數眾多，許多老公寓外觀又千篇一律，即便看到畫面、或是知道路名，並不像新建案可以清楚辨別，相對缺乏保障。總而言之，想避開凶宅問題，購買新建案就是首選。 新房子像飯店，住起來就是讚，又不怕擔心買到凶宅。 新房子像飯店，住起來就是讚，又不怕擔心買到凶宅。 Q7 為什麼新房子較保值？ 在房地產中，預售屋比中古屋更具備「漲多跌少」的特性，主因有兩項：一是中古屋籌碼凌亂，價格下修時容易被極端物件拖下水，而預售屋籌碼集中在建商手上，跌幅總是比中古屋小。 二是預售屋售價被土地成本卡死，多頭上漲時房屋售價會快速反應地價，漲幅遠勝中古屋，且因資金槓桿比例高，初期投入金額小，容易吸納投資買盤，上漲空間更大。空頭修正時，房屋售價下跌也很少跌破土地成本，相對比中古屋抗跌。 無論從自住保值，或者長期性增值的角度來說，買預售屋的致富效果都比中古屋出色。如果有急迫性居住需求，可退一步購買新成屋；若想追求極大化的致富效果，當然就買預售屋！ 老屋別跳坑　新房新人生 買房子，當然就買新房子；搬新家就宛如體驗新人生般新奇有趣，布置起新家也格外有爽感。但若買老房子，就要碰碰運氣了。如果是運氣不好、眼光差的人，最好還是別買老房子，以免買到瑕疵屋，成為悲劇性的錢坑。戒之，慎之！ 更多精采內容請上《住展房屋網》官網www.myhousing.com.tw；《住展房屋網》官方粉絲團https://www.facebook.com/myhousingfan。未經授權，請勿轉載】 {ad-優質推薦： 台中南區不動產,   左營電梯大樓,   桃園辦公室,   桃園別墅,   五股工業廠房,   }

【地產專欄】洪琬琪：靠爸族買房 孝親房有門道！

圖片來源：Flickr@ Mark Chang http://ppt.cc/laiYq 近來房市冷颼颼，有房仲業者統計，雙北市首購族比率逆勢成長至37%，來到金融海嘯以來的新高，較去年同期上升4%。其中，2房小宅及老公寓更拉出小長紅，成為買房需求下首購族的熱門產品。 但對於自備款不足的年輕一輩，不少人需仰賴長輩出資協助，因此原本空間有限的小宅還該不該留間孝親房，成為不少親子間爭吵的導火線，甚至演變成雙方撕破臉的局面。 雙北高房價 獨力購屋吃不消 據估算，首購族在台北市購屋平均總價約1,779萬元，屋齡30∼40年的中古屋平均總價約1,450萬元，因價格較低且使用空間相對較大，最受首購族歡迎。 新北市方面，600~1200萬的總價則可買到3房公寓或大樓，對於首購族而言負擔較輕。以熱門的中和區中正路購屋區為例，根據最新實價登錄顯示，若要購買該區屋齡較新且有電梯的2房小宅，約950萬元可入住電梯2房住家，以貸款八成計算，自備款約需190萬元。 年輕小夫妻若2人月薪加起來共9萬，每月省下一半也就是4.5萬當作購屋資金來算，至少需4年左右才能存夠自備款，想加快購屋速度，除非有長輩資助。 但這麼一來，有出資的長輩該不該插手年輕人的房事？僅有2房扣除主臥，剩下的1房到底要當作小孩房或使用率不高的孝親房？成為時下很多年輕夫妻與長輩們之間難解的習題。 {ad-優質推薦： 八德房屋買賣,   仁德土地,   彰化透天,   龍潭工業用地,   霧峰廠房廠辦,   }

小住宅孝親房留不留不難解 一般長輩較注重購屋地段、房子方位，甚至是樓層也在考量範圍內，因此，對於首購族，大多想以過來人之姿提供建議。但對於年輕人而言，社區是否有管理、屋齡新舊以及公設多寡，才是他們的主要考量。 像是世居中南部的長輩，通常都較難理解為何幫忙出了近百萬的頭期款，年輕人看上的都是空間較為狹小、公設比高的電梯大樓，而不願選擇有天有地的透天厝或空間實在的老公寓？難得想要北上一趟探望子女及孫子，結果竟發現寶貝兒子或女兒竟沒有孝親房的規劃，衝突、摩擦往往由此而生。 子女若不想因為買房而與長輩有摩擦，除了選擇自力負擔屋款，建議不妨以多元彈性運用空間的方式。 例如，將第2間房作中性裝潢或和室，並以可動式家具如沙發床取代固定床組，父母來訪時可做為孝親房，平時則可作為書房、小孩房或工作室使用，讓空間利用更多元，也避免長輩心中對於孝親房的疙瘩，堪稱兩全其美的作法。 新制上路 贈與連同房貸較好 另一方面，房地合一新稅制於6月立法三讀通過，並將於2016年1月1日開始實施，因此日後售屋要小心有「賣價減買價，財產交易所得變大」的問題。 舉例來說，陳爸爸若用價值1,500萬元大樓贈與給小陳，假設5年後，小陳再以1,800萬元出售，因為贈與時課的贈與稅是用購買土地時公告現值和房屋評定現值當稅基計算，因此計價成本為500萬元，所以，贈與房屋會比贈與現金所繳的贈與稅少很多。 但一旦該房屋未來再出售時，即使只賺300萬元1800減1500，在房地合一新稅實施後，政府認定獲利則將是1,300萬元1800減500來計算，已無任何節稅空間。 因此，「贈與房產給子女」已非節稅最佳方式，建議最好用「附帶負債」，也就是連房貸一起贈與，增加扣除成本，讓長輩贊助子女購屋的美意盡量不打折。 {ad-優質推薦： 潮州工業用地,   台北房屋,   小港買屋,   桃園電梯大樓,   台東農地,   }

【地產專欄】徐佳馨：台灣高齡照護 養老不只宅而已

根據統計，台灣65歲以上老人比率約11%；已經接近聯合國的高齡社會。台灣快速走向老人社會之際，不少業者嗅出商機所在，紛紛推出養老概念宅，而老人照護問題也在七合一選舉中成為候選人的政策重點，當民眾發現津貼不是關鍵，那什麼才是關鍵呢？ 台灣將成為全球最老的國家？ 根據世界衛生組織的定義，65歲以上老年人口比率超過人口7%的國家稱為高齡化社會〈aging society）、達14%稱為高齡社會（aged society）、達20%稱之為超高齡社會（hyper-aged society），依此界定。 台灣地區在2011年老年人口已達10.8%，除了繼續朝向高齡社會的方向前進外，推估到2056年時就有可能會增加至37.5%，甚至使台灣迅速成為全球最老的國家。也因此，老年人口的照護議題已迫在眉睫，該思考的是全面性的老人照護問題。 {ad-優質推薦： 台中房屋買賣,   桃園公寓,   淡水買屋賣屋,   虎尾土地,   桃園透天,   }

養生宅要樹也要林 對房產業者來說，提到養生宅總是不脫公園綠地與醫院，加上便利的交通動線，以及採買方便的生活機能，在形式上也多建議與子女同住以就近照顧，三代同堂或是三代同堂不同房都是其中的選項，許多建商在規劃時也多會為老人設置無障礙空間和警示系統，讓房子更具賣相，但追根究柢，照護才是最重要的事情。 在台灣，老人照護不是新鮮事，除了公營照護外，民間企業也早在幾年前，針對能夠生活自理的老年人推出類似度假村的養老概念宅，除了提供安養外，也提供醫療配套，不過高昂費用嚇退不少人，加上國人對於將父母放在養老院，總有不孝的觀念，也讓養老宅的推動更顯困難重重。 此外，老人化社會所面臨的熟齡離婚、配偶早逝，都是讓老人問題更加複雜化的原因，以台灣施工品質與工法，想要蓋出美輪美奐的養生宅絕對不是難事，但怎麼能提供老人家更體貼且有尊嚴的安養，會是養生宅中最需要思考的一環。 社區照護才是關鍵 同樣面臨快速老人化的日本，就在1963年《老人福利法》與1982年《老人保健法》中，將養老轉移到居家養老與看戶的方向，政府除了出資培訓了10萬名家庭護理員，也普及托老所，提供短期入住、看護、治療，讓老人獲得安養，甚至於提供某些針對老人的工作機會，讓老人維持社會連結，避免提早退化。 反觀台灣，不少縣市對於老人政策多以提供補貼與年金為優先，不少老人養而不安，每每一到選舉只會用發放錢來當做老人政策，長此以往，著實讓人憂心。今日的老人就是明日的自己，也期許在一切紛擾中，政府真能夠建立一套適合台灣的安養政策。 {ad-優質推薦： 桃園店面,   台南南區辦公室,   礁溪房屋網,   新北市不動產,   松山房屋買賣,   }

【地產專欄】崔媽媽：弱勢族群找房難？租屋管道迎刃而解

口述／崔媽媽基金會　整理／蕭可渝 在房價飆漲，但薪水不漲的年代，如果家庭年收入所得較低，或是弱勢族群要尋找租屋物件更是困難，民眾可透過什麼管道尋找到願意出租給他們的房東？而對房東來說，若沒有時間管理房子，如果可以請代租代管的單位代勞，更是方便許多。 弱勢族群飽受歧視　政府推「愛心房東」計劃 老人、身障者、低收入戶等弱勢族群，過去在租屋市場飽受歧視，就算有錢，也不一定租的到房，常常是房東的拒絕往來戶，造成弱勢團體在租屋時常常受挫。而內政部從2013年時推動「愛心房東」計劃，鼓勵屋主將閒置空屋租給低收入戶與弱勢族群，協助弱勢團體尋找承租物件。 崔媽媽基金會建議，若屋主有閒置、未有時間整理的空屋，可以成為出租給弱勢族群的「愛心房東」，在台北市將可獲得政府的代管、公證、申請租金代墊最多3個月、1年1萬元的房屋修繕費用補助。 {ad-優質推薦： 台東土地買賣,   吉安休閒農地,   麟洛廠房土地,   頭份買賣農地,   礁溪廠房土地,   }

愛心房東免擔心　每月享免入所得稅優惠 但是大多屋主擔心，若加入政府的租屋計劃，反而會讓資料曝光，被政府課稅。因此，內政部已擬住宅法修正案，未來若房東將房屋租給中低收入戶，每月可有4000元的免入所得稅優惠，也就是一年有4.8萬元的租賃所得免納綜合所得稅，此政策推出，就是希望鼓勵愛心房東提供房屋租給需要的人。 對房東來說，如果沒有時間管理房子或是住的比較遠，可以透過有提供「代租」服務的消費者保護團體，從房屋健檢、房屋修繕、帶租客看屋、租屋簽約等相關問題，皆可委託該單位服務。 而「代管」部分，消費者保護團體可根據房東當初訂定的租屋契約內容，協助處理房屋相關的修繕問題，例如熱水器、燈泡、管線、漏水維修等，如果是漏水問題，可請抓漏廠商至現場估價，與屋主協調維修事宜。另外，在代管的部分，如果遇到房客延遲繳交房租，也可協助房東催收租金。 消保團體協尋愛心房東　一家三口得安居 有一家三口的低收入戶家庭，太太是外籍新娘，有1個小孩，平常生活開銷就很吃緊，苦於找到可以負擔的房子，透過消費者保護團體的協助，尋找願意修繕房屋的房東，最後以每月租金1萬元，租下位於北市西園路的公寓，終於解決居住的問題，一家人不僅很感謝，也很開心能安居。 {ad-優質推薦： 花蓮房仲網,   新屋店面,   龍潭工業用地,   台中北區電梯大樓,   三義農地,   }

【地產專欄】張欣民：宮廟真是嫌惡設施嗎？

大多數的人都希望買房子後可以保值、增值，但是一旦買到嫌惡設施旁的房子，不僅保值、增值無望，甚至可能跌價。然而，生活周遭到處可見的宮廟，算不算是嫌惡設施呢？這可是個困擾很多準購屋客的問題！ 祈求安順的宮廟旁房價差？ 台灣是全世界宮廟神壇最密集的地方，馬路邊、巷弄中，甚至是在大樓當中都看得到這些民間信仰的設施，對於這些宮廟，有些人把它們當成是求名求利求健康的所在，但卻很少人願意自己就住在這些宮、廟的旁邊。 就目前房屋市場中，已將宮廟視為10大嫌惡設施之一，金融機構在放款時也對這些宮廟邊的房產另眼相待，給予這類房產較低的估值，但有些人還是高度質疑，宮廟真是嫌惡設施嗎？其旁邊的房產價值就一定抬不起頭嗎？ 宮廟旁成為仲介賣屋阻力 在房屋交易實務上，宮廟之所以被當成嫌惡設施，主要是會製造噪音，例如辦法會唸經、放鞭炮等，也容易有空氣汙染像是焚香、燒紙錢等。另外，在心理面還有2種障礙，1種是莫名對於鬼神的敬畏心理，另1種是風水上的可能沖煞。 因此，宮廟附近，不論是預售屋或是中古屋都必須誠實告知消費者，免得衍生後續之交易糾紛，像是在預售市場中，有些較敏感的建商在買地之初，就會盡量避免買宮廟附近的土地，免得建案推出後，購屋人敬而遠之，成為銷售抗性。 以前就有代銷公司搭起高高的看板來掩蓋附近的宮廟，否則就要去說服購屋人這是座陽廟，供俸正神，非陰廟、非神壇，顯見宮廟在預售市場上不是助力而是阻力！ 在中古屋市場中，房仲業者也必須在交易前告知購屋人附近幾公尺內有宮廟，至於是陰廟或是陽廟，就要消費者自行去求證，買不買就看距離之遠近及購屋人的心理接受度了！ {ad-優質推薦： 礁溪土地買賣,   金門房屋出售,   松山辦公室,   龍井買房子,   斗六店面,   }

但是，宮廟到底是不是嫌惡設施？可能要從幾個面向來看： 1、宮廟是陽廟還是陰廟 要分辨陽廟還是陰廟主要是看廟裡供奉的主神，如果廟裡供奉的主神有正式神格的話，就是陽廟。像是天公廟、媽祖廟、玄天上帝廟、保生大帝廟、大部分的王爺廟等。 若是廟裡供奉的主神沒有正式的神格的話，就屬陰廟，像是萬應公廟、或是有些供奉山精水怪的小祠堂等都算是陰廟。 像是新板特定區內「最高貴」的土地公廟，供奉著福德正神，所以兩旁豪宅房價都沒受到影響，反而逆勢創區域新高呢！ 2、宮廟是在前後或是在兩旁 從買房都要注意的風水角度來看，宮廟的正前方、正後方磁場較強，會有煞氣，斜對角恐還有宮廟建築飛簷的沖煞，所以在挑選物件時，還是盡量避開這些直接沖煞的方位，位於兩旁的位置相對較佳，當然能保持點距離是最理想的。 3、房子是住家還是店家 宮廟之所以被當成嫌惡設施，主要是噪音與空氣汙染，若是選在周邊作為住家，當然是不宜的。 台中北屯廣天宮就是個讓當地居民不勝其擾的案例，該五路財神廟香火鼎盛，不時吸引大批進香團參拜，放炮焚香、鑼鼓喧天，大大影響鄰里安寧，周邊大樓住戶一度整棟樓掛出賤價出售的招牌，其影響有此可見。 不過若是這類香火鼎盛的宮廟，人潮信徒眾多，倒是經營店面的好處所，每天有神明庇佑，生意必然興旺，這在全省各地知名宮廟前不乏這類大發利市的商家。 {ad-優質推薦： 桃園買屋,   蘆洲不動產,   嘉義電梯華廈,   五結農地農舍買賣,   雲林公寓,   }